说一千道一万，我们先讲清楚一个道理：开发商其实都是拿别人的钱来做开发的 。

稍微关注一点地产新闻的人都知道，今年央行出台的政策是铁了心要稳定楼市的。那么开发商之前的借款、融资，拿什么来还？

据人民法院公布，截至到10月31日，2019年宣告破产的房地产相关企业已经超过400家。

而引发400+家中小房企破产的原因是，没能找到“救命钱”。债务压顶，开发商想要活下去只能快速卖房，降价卖房。

所以最近，我们也见证了南通楼市的大起小落落落落。

其实说到底，没有一家开发商愿意降价。降价意味着已经没有其他选择了，而且一旦降价，这个楼盘就不得不面对老客户维权，竞品压力等。

开发商拿块地也不容易，都想赚钱，不到万不得已，谁也不想降价。

所以，不要期待小开发商降价，就算降了价，他的房子你敢碰嘛。你动动你的小脑袋瓜想一想，他能给你亏本建房子？

相反，那些盘子铺的大开发商，基于大盘考虑，没有办法去计较一盘得失，只能牺牲个别市场，牺牲个盘。

所以，盯住大开发商的降价。

因为他们还有很多的项目，必须注重品牌，不会傻到砸了自己的招牌。

他们的盘子大，倒闭或烂尾的代价就更大，以下名单中的开发商，大概率安全。

另外，越是负债率高的房企，越是急需降杠杆，急需还债，他们最有意愿降价，比如，融创、碧桂园。

再来看融资成本，融创、金科、阳光城、恒大的融资成本都很高。如果融资成本这个词你看不懂，那你只要知道，刚说的这四个房企，很缺钱。

所以，给它们加关注。

融创、碧桂园、恒大、旭辉、新城、富力。

这里为什么给融创标注不同的颜色？因为在南通这个房企真的很硬气，死活不降价，没事，我等。

为了验证以上，看看今年20家房企的累计销售就知道了，碧桂园凭借促销挣得钵满瓢盈，恒大紧跟其后。

图源 明源地产研究院

只是选好开发商，盯紧这些开发商就够了吗？

当然不行。

开发商的降价，也不是全部都可以关注的，因为，有些区域的降价只是挤泡沫，回归理性而已。

这个时候我们需要特别关注一个区域叫：次新区。

什么是次新区？这个词太高级了，放在南通可以换一个更接地气的说法，也就是城市副中心。

也太高级了，举个例子，开发区。

盯紧大开发商、高周转开发商在南通副中心的降价。

因为，南通主城区房子有限，价格高且难有降价；郊区盘降价再多也是“坑”；只有城市副中心的降价，才是最值得关注的。

判断标准就是：交通、配套、学校等在5年内发展可见。

综合以上，建议重点关注：开发区、通州区、中创区。

别管以后将如何变化，至少2019年第4季度，是南通这两年以来绝佳的入场时机。

至于能不能触底反弹，有前两年所有的购房者给你垫后，你怕啥？

盯紧融创、恒大、富力、碧桂园。没有最难，只有更难。

盯紧中创区、开发区、通州区。

把握一个原则：羊毛出在羊身上，一分钱也不许多花！