日前，火热的南通楼市爆出一个“刷屏”级事件，想必大家也听说了。

不过重点不是这个，而是有更劲爆的，随后在南通当地各大论坛、微信朋友圈传出这样的消息：

而且跟去年西安那次爆出的“关系户”购房名单一样，这次也是姓名、手机号码都有，简直是“实锤”了，可想而知，随后各大论坛相关内容被屏蔽了。

具体资料就不放上来了，免得被和谐，如果有人需要，单独微聊小编吧。看下面就知道啥意思了哈~

其实，我们想说的是，当前在南通想买上一套房子，全款、找关系、茶水费等已经几乎成为标配，而且有些抢手楼盘，用当地一位知情人士说，“200套房子几千个人排队，最后一夜之间很可能都被关系户买走了，不知怎么回事房子就卖完了”。

所以，如今想在南通买上一套房，并不是口头说说那么简单。

新房方面，市中心崇川区带优质学区的楼盘，苏建学府雅居、金茂府等，售价高达3.8-4万/平米，就这样，之前开盘200套房源、300万全款，全部被“内部消化”。

诺大的崇川区、港闸区加一起，在售住宅新盘不会超过10个，均价由3万向4万迈进。

经济开发区，包括苏通园区，刚需房源早就被上海、苏州等外来客扫光，均价由1字头向2字头迈进。

二手房市场，南通一直排在“冰山指数”最前列，市区二手房年初到现在，一套房套利30-50万是普遍行情，诸如中创区一带，挂出来都是要交“大税”的崭新房源，被炒的热火朝天，更有房东报价一夜上涨15万。

崇川区带优质双学区的“老破小”，60多平米总价也要200多万，跟北上广有的一拼！

时间维度放长一点，两三年前还是普遍的七八千元，现在二手房都是翻了两三倍，像开发区的房子，世茂公元、雅居乐这样的次新小区，年初1万1，现在2万都成交了。

有人说，通州湾深水港、新机场、北沿江高铁、沪通城际，南通一举成为长三角新晋网红，房价不涨都难。也有人说，人才外流、产业落后、工资社会福利处于低水平，除了房价涨起来其他都不涨，南通或许成为“万人坑”。

南通真实的一面到底是怎样的？楼市的价值点到底在哪里？我们来分析一下。

或许是在很多房产中介的催化作用下，不少网友在问南通的如皋能不能买、通州湾能不能买，这里先奉劝一句，那里绝对不要碰。

说一下南通楼市格局你就明白。南通真正有价值的地方是在市区，就是港闸区、崇川区、开发区组成的长江边上那一小块地方，其他都是巨大无比的类似乡下地方，晚上开车都看不到多少亮灯的。

从版图上你就能看出，市区是多么的珍贵，南通缺的就不是土地。

因为限价的原因，造成南通一二手房倒挂，有的新盘甚至要比周边二手房便宜6000元/平米，就好像这次经开区的兰溪荟，审批价是11990元/平米，周边都是18000-20000的价位了，所以导致很多关系户来买房。

南通的房子真的便宜吗？其实，市区的房子并不便宜了，像老的市中心、也是商圈和CBD最为集中的地方崇川区，一些新盘已经卖到38000-40000了，很多都是3字头了。

而港闸区因为有原来的火车站，现在又建了南通西站（地是通州区的，紧挨着港闸区），以后定位相当于上海的虹桥枢纽，发展的很成熟了，这里价位在20000-30000元/平米。

其次，就是经济开发区（苏通园区），因为过了苏通大桥就到了的缘故，所以被上海、苏州等一众外来客关注较多，也是这两年的新兴热门板块，目前普遍均价在16000-20000元/平米，个别因为特殊原因，价位低一些，但是基本上买不到房子。

其他剩下的就是如皋、如东、海安、启东等较为偏远的市县，房价便宜些，8000-14000都有，但是配套、规划等都很欠缺，涨幅十分有限，购买的意义不大。如果考虑到过路和时间成本，过江大桥多往返几次，真的无利可图。

崇川区+港闸区当前真正在售的住宅新盘，不超过10个。

经济开发区当前真正在售的，不超过5个。

所以，可想而知，要想在市区买套新房，是有多难了吧。

易居研究院的数据显示，南通目前新房库存还购卖近3个月的，可以说库存见底了。最近几个月的供应面积远远低于成交面积，反映到市场上，就是一房难求。

所以在市场上你就会看到，想买房的那批屌丝（投资的+刚需），可能多达几万人，每次开盘都去排队、砸人家售楼处大门、银行排队验资，但每次都买不到房，把市场硬生生托的人气火爆，给政府打气，给有钱人陪跑。

然后，假使，你通过中介或者黄牛，付了5万或者8万的“茶水费”买到了一套房源，真的转手一卖就能挣个几十万吗？

首先，买的大多数是期房，2年后才能交房，然后再等2年，5.3%的增值税才能免去，2年期房拿产证+2年免税期，这一晃就是4年，四年后什么市场什么政策，你说得清吗？（参考苏州现在市区2年社保+5年限售，呵呵哒）

有人说，不买新房，专搞二手房，二手房今年少说一套也涨了30-50万，那我告诉你，也是集中在中创、经开、崇川等少数市区热门板块，其他很多地方，诸如启东、通州等地二手房也几乎不涨，以前是10000多，现在还是10000多。而且现在年末，很多热门区域也是回落的，现在入场，等于站岗。

想一想那些网友跟我说，南通还想继续多搞一套，我就脑门痛，在当前环境下做死多派，已经不合时宜，当心被套牢，路有冻死骨。

谎言二：

长三角“网红”，经济发展好

苏通园区，名义上做高新产业区，阿里云计算数据中心、腾讯新媒体运营中心、华为云计算中心等签约入驻，但是办公楼大量空置，就业人口稀少，因为是个新兴区域，房价年初还在13000左右，现在普遍逼近20000元/平米，价格的低洼和高成长性，所以成为外来客炒房重灾区。

通州湾，现在说是长三角一体化的江苏新的出海口，但是实地去看，一片靠近海边的大荒地，企业只有少数3、4家，诸如钢铁铸造、硅晶能源材料生产制造，离产业聚集相差十万八千里。

我们走访园区、通州湾很多售楼处，问到产业，包括当地很多销售人员，能说出来具体项目的，少之又少。

有人说，现在不同了，在长三角规划纲要的指引下，以后“上海第三机场”加持、北沿江高铁+第二京沪高铁、长江北岸新出海口，等等“国字号”利好叠加于一身，南通崛起势在必行。

但是，注意到一点，交通便利了，并不是说人才、资金一定会回流，如果一个地方没有好的产业、没有高薪岗位，谈何回流？因为本身南通的人口就是向外流出的，这样等高铁、城铁一通，在周边南京、无锡、苏州、上海等列强环伺下，只会加速外流。

有人说，南通经济其实很强劲，这两年发展越来越好。其实，对此小编也是持怀疑态度的。

这是2018年江苏13市经济、人口发展指标统计，我们可以看到，南通GDP总量排名全省第四，8400多亿，经济增速8.95%，十分可观。

但是，如果按照730万人口（江苏排名第四）来平均一下，人均GDP仅有11.5万元，全省排名第七。人均指标上，南通还是倒数，甚至不如镇江（第五）和扬州（第六）。

其实，我们稍微对下省内其他城市就知道了。以常州为例，人口471万，2018年GDP是6622亿元，人均达到14.9万，要比南通人均高出30%。而且，如果剔除下属郊县，只统计市区范围，2018年，常州市区经济产值是6000亿，南通市区经济产值是3000亿，常州竟然是南通的两倍。如此一比，南通明显落后了。

常州尚且如此，那无锡、苏州和南通比，更加悬殊了。那其实，无锡也好，苏州也好，常州也好，很多非核心的城区，现在房价在“1字头”乃至“2字头”的，还是有很多的，为什么选你南通呢？

谎言三：

打造“北上海”，一小时同城圈

日前，长三角一体化规划纲要发布，多种利好涉及南通，甚至一度有南通成为人生赢家，光环盖过苏州的说法。

南通新机场不仅要修，还要成为上海第三机场，明确定位是“上海国际航空枢纽重要组成部分”。

此外，还要建设轨道上的长三角，打通沿海、沿江、省级通道，其中，北沿江高铁、沪通铁路二期、通苏嘉甬铁路、苏通二桥、崇海过江通道等一大批联通工程，这些都跟南通息息相关。

消息一出，鼓舞人心，但是仔细一想，这些规划，包括南通当地政府都提了很多年了，现在只不过重新拿出来说一下，上升到国家层面而已，能否落地、何时落地，真心不好说。

首先，工程量巨大，涉及财政负担、现实施工难度问题。想一想南京发展江北这么多年却成效甚微，就知道，跨过长江天险，动辄耗资几百乃至上千亿，代价巨大，并非易事。

其次，时间周期上恐怕等不起。修一条高速铁路/城际轻轨，从概念规划到方案完善再到审批，2-3年时间，从正式动工到竣工通车，又是4、5年，加一起快了五六年，慢了八九年，往往等不起。

再次，受上海辐射有先有后。因为这些高铁也好、城铁也好，沿途也会设站，那些在上海边上的经济强市比如常熟、太仓等，可能要先于南通享受上海辐射利好，另外，上文也提到，高铁虹吸效应很可能起到相反作用，加速南通本地人口、资源要素的外流。

说到这，不得不重提一下南通还有一个隐秘的市场，而且大多数都是本地人不碰，外来者却纷纷入坑。

南通一直号称“上海北门户”，再加上“一小时都市圈”就要实现，很多开发商会在南通偏远地方拿地，建造一些文旅超级大盘，吸引上海、苏州等周边买家入场。

比如启东市，恒大、融创、长泰等房企扎堆圈地或者收购项目，有的甚至把崇明岛上属于启东的地块“包场”，他们打着大上海后花园、旅游度假的概念，大巴整车整车拉人过来，据说上海客高达70%。

殊不知，夏天大暴雨，排水系统缺失，小区水漫金山、没过膝盖，变成真正的“水上威尼斯”。冬天则刮大风，老人住在海边风湿病更容易犯。而海呢，因为启东处于长江入海口，携带大量泥沙而下，海水质量想想便知，所以，无论是气候还是环境，这里根本不适合度假。

典型的收割一些刚需小白和养老人群。

你要是有个七八十万，可以海南、东南亚，乃至全世界最好的度假酒店轮番去住了，何必把他交给黑心开发商呢。

再说下南通新机场。机场选址无论是海门的四甲还是二甲，反正都是东部广大乡下地方，土地并不值钱，离南通主城区并不近。

就好像真正有价值的地方是靠近主城区的南通西站，这里以后汇聚沪通高铁、南通地铁、城际轻轨、公交等，类似于上海的虹桥枢纽站。

所以，南通新机场，就相当于浦东机场，又偏又远，对于南通来说，很难沾光，没有10年20年别提有大发展。这就好像盐城也有很多上海的飞地，但是这些年下来，盐城发展很一般。

说白了，在全国一盘棋、长三角分工化的当下，人家要的是地、你让步的是原始资源，真正给你带来的附加值少之又少，机场、高铁、轨道这些都是标配了，并不稀奇了。

所以，现在所说的，上海“北门户”、一小时同城圈，落地起来需要5-8年时间，发展起来再需要5-8年时间，房住不炒、政府控盘的背景下，那些房价上涨幅度，放在这样一个长周期下，显得微不足道了。

而且，主要是，今年年初至今，南通市区+经开区的房价已经普涨20-30%，补涨基本完成，行情进入尾声，现在入场，只能是高位站岗，为国接盘。

其实，我们在写这篇文章的时候，内心是矛盾的，一方面是国家级诸多利好的叠加，一方面是本身发展的沉疴，南通楼市的理想和现实，中间很可能隔了一条巨大鸿沟，类似于长江。

追踪调研南通的这一年，眼见着经开区刚需房源的枯竭、崇川区豪宅项目上了4万、城区二手房普涨20-30%，对于南通来说，2019年是个楼市的大年。

从人群来看，外来客主要集中在经济开发区及苏通园区，这片区域的供应量也捉襟见肘，只占了很少的比例。而传统的市区更多吸引如皋、如东、海安等远郊市县的年青刚需人群。所以，很大程度上，南通楼市还是个内需市场。

只是短期内，各种消息释放、投机心态浓厚，楼市畸形发展，留给外界一个看不清的南通市场。

其实，最根本的还是看一个城市对人口、产业、政策的吸附和吸引能力，南通大可不用这么急功近利先把房价炒高，而是学一学长沙、重庆，先提高自身竞争力，修炼内功，有了这么多外部利好的加持，到时想不起飞都难。

如果放到全国来看，南通的发展不算太差，房价水平也不算太高，但是跟江苏省内、特别是沿沪区域城市来比，如昆山、太仓、花桥等，同样的价格，算不上有任何优势。

唯一不同的是，南通目前还是个“三不限”的城市，首套3成，二套4成（部分可操作成3成），政策上的优势掩盖了一切，把本地人以及周边城市人群搅动了起来。