2019年刚刚过去，2020年终于到来。最近站友们在后台留言问得最多的问题就是“最近要不要买房”“2020年楼市走势如何”。也难怪大家心理犯嘀咕，年底楼市出现冷热交替，着实让人有些摸不着头脑。

一方面，很多城市进入“因城施策”阶段，尤其是大湾区多城松绑调控，“放开”限购措施频传，更有小区业主联合涨价抗击市场调控，但马上遭到相关部门及时制止，“对于涉嫌集体恶意炒作房价的小区，主管部门将暂停办理该小区二手房网签手续”。然而还是有亢奋者认为，2020年深圳的房价要破纪录。

另一方面，中小房企资金链遭遇滑铁卢，接连倒地。截至12月18日，2019年已有446家房企宣布破产，悲观者认为，80%的开发商将会“死掉”。真实情况真是这样吗？

我们判断楼市环境不能全凭众说纷纭，从国家统计局每月公布的新建商品房均价数据来看，新房市场从2019年7月份达到最高点9367元/平米后，8月开始微跌直至11月份。

整体看，1-11月房价仍上涨2.8%，稳中略升，单11月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大。看似楼市低迷、开发商难过，却没有到提不起来的地步，市场预期仍然趋稳。

调控最紧时刻已过

松绑模式仍未开启

2017年开始，房住不炒、因城施策、三稳几乎出现在每次重要会议及条文中，早已为社会大众所熟知。

房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的手段，意在抑制炒房行为；因城施策，给予地方充分自主调整的权力；三稳就是稳地价、稳房价、稳预期，保持市场平稳健康发展，大起大落都不算稳，真正的稳是横盘，是全国城市有涨有跌但整体平稳的格局。

在近日住建部的座谈会上，特意强调了当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易，保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。这句话传达的信号再清晰不过，调控取得了预期成果。

根据社科院发布的《中国住房发展总报告（2019-2020）》，2019年房价总体下降城市数量和下降速度超过2018年同期，总体房价水平的空间分布演变比较平缓。

这种背景，也得到了一个阶段性结论：房子暴涨的时代不会重启，楼市调控最紧的时刻已经过去，但松绑的刺激模式并未开启。

所以我们看到了当下的局面，前有成都、南京、佛山放松购房门槛，后有深圳取消“豪宅税”，广州南沙区、黄埔区相继松动，虽对人才敞开怀抱，意在让刚需入市接盘，防止房价下跌，同时又想方设法拦截炒房客，要么限制购房套数，要么限制房贷，杠杆给你撤掉，你拿什么去博楼市周期？

这背后的逻辑仍是因城施策，房价需要调整的城市可以有所调整，但市场一出现过热苗头，想要进一步刺激显然行不通。

展望今年大形势

迎接微调井喷期

既然房住不炒不能变，2020年就不会同往年一样，既没有2018年那样“坚决遏制”，也没有像2015年那样从限购到彻底放开。按照目前的趋势，只是“不短刺经”，还要全面落实因城施策，为了经济增长、稳房价，大多数城市会选择逐步微调。

拿2019年下半年来说，“出头鸟”引路，9月海南、10月天津、11月佛山、12月广州，后面便会有城市跟进。在2020年的1-3月份，很有可能会出现“井喷”式的降准降息、定向人才取消限购、降低落户门槛、花式去库存等情况。

楼市里有一个铁律，那就是政策先行，市场紧随其后。通过社科院针对历年来对10大重点一二线城市二手住宅成交量的统计数据来看，最大的成交量无疑都出现在每年的3月份，典型的小阳春行情，从未缺席。

在春节之前，先把种子种下，待到生根发芽，再用更多的措施去“浇灌”，正好赶上3月份小阳春开始，对开发商和购房者来说，触底回暖是必然。

该买房还是卖房

小阳春是道坎儿

对于刚需来说，不管楼市走向怎么变，遵循“按需行动”就好。实际上，如果你是计划在今年年初买房的刚需，站长建议，一定要避开小阳春等年度旺季，首付够，房票够，那么可以选择尽快上车，否则2020年年初的购房热潮会打乱你的购房思绪。

一方面开发商为了冲刺年终业绩，放出很多打折促销盘，同时二手房市场受到压制，房东急于抛售时你的议价空间更多。

据统计，在年终岁尾或小阳春的砍价，与房价反弹空间至少存在5%以上的差价，也就是说同一套房子，年终岁尾卖500万，可能春节后就要卖525万。

如果不着急的，可以过了小阳春再慢慢甄选，切忌人云亦云，为了买房而买房，跟风投资必遭打脸！

前几天在网上看到一个网友留言，他2019年上半年跟风上车了一套强二线城市的房子，选在最火爆的高点买入，身背200万房贷负债，现在该城市被调控打压，不仅房价难涨，当初冲动付下定金，却未留意房子本身质量问题。这就是不关注楼市风向、盲目跟风的恶果。

反过来，卖给这位网友房子的房东才是高手，卖房时机选择得天衣无缝，在高点抛掉了手中的烂房子。如果你有房想要出手，应选择牛市，瞅准时机。

在房价上涨的行情下，是没有理性可言的，对买涨不买跌的大部分人来说，能抢到房子就是万幸。而此时趁乱出手，不仅能要到一个房价的高点，还能把手里品质稍微差一些的房子，比如远郊房、旅游房、投资在三四线城市的住房等蒙混过关，抛给接盘侠。

2020年，各地将会在公积金、房贷利率、人才购房补贴、住房租赁环境等方面形成利好刚需的氛围，如果是改善型购房者，想买二手房的，可以多考虑一二线城市的笋盘（低于市场价格、性价比高的房子），这些房子优惠力度更大，买到就是赚到。至于三四线城市，尤其是前期涨幅较高的城市，则是“重灾区”，棚改明显降速，刺激房价动力已然不足。

想买新房的，今年经济宏观流动性相对宽松，必然会惠及房企外部融资。另外，2016、2017年间开发商拼命抢地，造就了无数地王，这些烫手山芋不出手，对经济也是有百害而无一利，所以2020年或许开盘限价会逐步取消，这样一来，一、二手房倒挂的现象也会减少。

建议2019年年底没买房的站友，尽量选择今年上半年买入。因为下半年限价或许会比上半年更松，房价自然也会略贵。