近日多地陆续出台新政，苏州、山东等地落户条件大变，都很令人关注。随着地方“两会”的召开，密集定调的时刻又来了，其中北京的相关工作报告提出了不少与房地产息息相关的内容，对行业局势将有重大影响。

按照现在的趋势来看，各地楼市分化发展不可避免，下面站长为大家详细分析。

高杠杆决定

一二线短期不会大跌

阿基米德曾经说过，给我一个支点，我可以撬动地球。几千年过去，撬动地球的支点仍未被发现，但撬动房地产的杠杆却早已登堂入室。过去20年的大牛市，中国楼市上行，除了经济增长、城镇化和人口的基本面支撑之外，“加杠杆”也发挥了举足轻重的作用。

但高杠杆也意味着高风险，居民还债压力山大。特别是像北京、上海、广州这样遍地豪宅化、政策较严的城市。因为总价高，贷款资金和利息也很高。

站长从《中国金融稳定报告（2019）》中发现，2018年末，我国住房整体杠杆率为60.4%，相比2017年末继续上升3.4%。其中25.8万亿为个人住房贷款。

央行报告数据显示，2018年住户杠杆率超过全国水平的省份有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。特别是浙江、上海、北京的居民房屋杆杆率，均已超过发达国家。

本来近两年经济下行压力就大，万一某些家庭收入骤降，无法还款，或者房价整体下跌幅度超过首付比例，业主就会资不抵债。就像蝴蝶效应，银行可能面临断供和坏账，出现金融风险。

而若以年收入维度划分，很多低收入家庭的还款能力已经快到顶了。根据北京大学所进行的2016年中国家庭追踪调查，低收入家庭的债务负担整体重于高收入家庭：有负债家庭当中，年收入低于6万元的平均债务收入比为285.9%，而年收入高于36万元的平均债务收入比为89.0%。要不前几年怎么会开始叫停首付贷呢？其实是为了整体稳定。

所以说未来短期内房价大幅下降的可能性很低，特别是一、二线城市。我国毕竟是政策市，如果房价跌穿首付影响大局，那可是影响深远的大事。所以说入场时机和城市地段很重要，低价入手有发展的城市，风险还是比较低的，跑赢CPI应该是稳稳的。

保民生决定

政策倾向于利好刚需

过去房地产是经济支柱，但现在已经把房地产和跟民生保障放在了一起，显然利好刚需。2019年12月的高层经济会议上表示，为确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

2020年1月12日北京的“两会”上还表示，2020年要保持房地产市场平稳健康发展，坚持房住不炒，进一步完善长效管理调控机制。为了保证刚需住房，将完成商品住宅土地入库600公顷建设，并筹集各类政策性住房4.5万套、竣工9万套。

房子增加，市场稳定，势必会让真正的刚需改善人群需求得以满足。因为房子不再过快上涨或过快下跌，真正的购房者会心里会更踏实，地方因城施策也将发挥更大的作用。

虽然以前低价入场的时机没有了，但置业红利还是有的。随着城市对人才的渴求达到历史巅峰，众多城市落户放松，未来零门槛落户在二三线城市中很可能成为常态，部分地区的楼市又有了新的机会。

苏州“冰封”之后放松落户

接下来站长说说近期备受关注的苏州。苏州当地房价从2016年开始连年高涨，直至2019年才结束，是中国唯一一个横跨整个楼市大周期的城市。当然，他们也成功地引起了高层的注意。为了响应宏观调控政策，2019年7月24日，楼市被苏州史上最强调控令强行冰封了。

但在2020年1月7日，苏州落户政策又有重大调整。本科即可办理落户，专科缴6个月社保也可落户。苏州要海纳百川，招募人才。站长认为，此次落户政策的调整是为了抢抓长三角区域一体化、江苏自贸区苏州片区等国家战略的重大历史机遇。所以加快户籍制度改革步伐，推动苏州高质量发展。

山东14城落户零门槛

2020年1月9日，山东省住房和城乡建设工作会议决定：全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，全面实施居住证制度。这意味着，除济南、青岛之外，山东其余14个城市将全部落户“零门槛”。

预判未来楼市发展，首先要清楚当前房地产政策。这次山东如此积极响应国家因城施策的政策，放开落户限制，显示了他们的远大目标。而未来更多的人才落户，会提升整个地区的竞争活力，提升当地的生产率，对地区经济会有明显的正向作用。房地产价值自然水涨船高。

广州快速放松落户

一线方面，对政策响应最快的是广州。2019年12月份高层经济工作会议开完后，广州在一个星期之内就放松了三个区的限购，南沙、花都、黄埔。

一线城市以往人才引进以中高端人才为主，所以从短期来看人口净流入规模较小。但对于年轻人尤其是一些高层次人才的吸引力会更大。此次广州大幅调放松落户条件之后，或将吸引更多的人才落户，进一步增强城市竞争力。接盘侠多了，房子自然会随之增值。

深圳大幅放松落户

深圳一直属于带头干事情的级别，因此动作就更大了，他们可是一线城市里唯一减免豪宅税的城市。

2019年11月11日，深圳豪宅税大幅放宽，12月2日，深汕特别合作区限购解冻，12月12日，深圳撤销商务公寓只租不售政策。

虽然ZF表示房价上涨不能快于5%。但事实上，2019年深圳的房价涨幅已经远远超过了5%的目标。

中国房地产业协会数据显示，2019年12月深圳二手房均价已经上涨至65364元，较一年前涨幅高达17.18%。12月4日，贝壳研究院发布的重点城市二手房报告指出，深圳11月二手房价格为6.45万/平，同比去年上涨19%。

一个涨幅17.18%，一个涨幅19%，均与2019年初官方目标5%差距甚大。以至于最近，深圳下架了深圳房子的“历史成交”房价查询功能。也就是说，原来你可以查到某小区半年前的成交价格，而现在已经无从查起，无从比较，深圳房价到底涨了多少，没人知道。

为什么深圳这么猛？统计数据显示，我国人口密度超过1000人/平方公里的城市共有19个，这19个城市中，共有16个城市均来自东部沿海，主要是珠三角、长三角和京津地区。

其中，排名第一的是深圳，每平方公里高达5963人，是全国平均水平的41倍左右。数据显示，深圳2016年末常住人口1190.84万人，较上一年增加53.0万人。2014年到2016年，深圳常住人口增量分别为15万、60万、53万，有明显加快增长的态势。也就是说，未来深圳的人口密度仍会继续升高。

如果按照深圳的“十三五”规划进行测算，到2020年，深圳将增加人口342万，在一线城市中属于增加最多的。

据相关数据显示，到2015年末，深圳常住居民家庭住房自有率达到34%。预计到2020年末，常住家庭住房自有率提高至40%。而北京和上海的住房自有率都在60%-70%之间，广州则超过70%，而深圳的住房自有率仅为34%，深圳有购房需求旺盛。

从宏观趋势看，粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。而深圳是中心城市之一，基本面上地少人多，但云集大量热钱。导致房价就像喷泉一样，努力按着，但是大趋势如此。所以深圳的刚需，还是早上车为妙。

结论

随着众多城市提出取消和放宽落户限制，人口流动已产生“鲶鱼效应”。人才变得越来越宝贵，这是一个非常大的进步。从“因城施策”的全面落实来看，2020年的调控政策或将适度放松，但不会完全放开。

就购买力看，一线城市人多，钱多，房子还有一定的上涨空间。比如北京，截止到2019年11月末，北京市人民币住户存款余额3.6万亿元，同比增长13.5%，增速创下近五年同期最高增速。

放眼未来，全国所有城市房价全面普涨是很难了，但中心城市、大都市圈、城市群这三个圈层还是有机会的。比如粤港澳大湾区、京津冀都市圈、珠三角、长三角一带。而这其中吸引人才最多的地区，房价上涨空间无疑最大。