2020年突如其来的疫情，打乱了春节后的生产恢复和经济活动，也冲击到了楼市的走势。

那么2020年楼市走势会有什么变化，我们该什么时候买房，什么时候卖房？不急，我们先来回顾一下2003年那场非典疫情对楼市的影响，然后从中窥见一二。

以2003年疫情重灾区北京为例，2003非典疫情爆发后的4月、5月，北京正处于快速上涨的房地产投资增幅，直接下降到8%和12.6%。而在这之前的1999年-2002年，北京房地产开发平均增幅为28%，几近腰斩。

与房地产投资增幅一起下降的还有商品房的销售量。

2003年4月份，北京一手商品房预售为5204套，预售面积为66.2万平米。到了5月份，北京商品房预售套数增加到了6346套，预售面积上升到了74.4万平米。虽然略有增加，但是和2003年第一季度的月均销售商品房9044套，面积101.4万平米相比，还差的很远。

简单说，非典疫情的出现，让2003年的北京4月和5月的商品房预售平均减少了3296套，降幅高达36%。同样也让全国楼市的开发速度和销售量都出现了大幅度的降低。

然而，后来一份文件扭转了市场颓势，并且大大加速了中国城市化进程。

2003年6月非典疫情得以扑灭，在社会运行了2个月后，由于经济无法短期内自行修复，高层发现了问题的严重性，于是8月31日出台了文件：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这也就是后来广为人知的18号文件。

18号文件的第一条就是：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”

18号文件的出现，让非典的影响彻底消失，也让楼市从2003年8月31号开始，驶入了一个新的快车道，开启了十几年的长期上涨。

那么这次疫情还会出台政策暴力救市吗？我们继续往下分析。先来看看我们当前的经济形势。

2020年是全面建成小康社会的决战年，也是十三五规划收官之年，国内生产总值要比2010年实现翻一番的目标。

虽然国内GDP破6%是时间早晚的事情，并且长期来看，中国GDP会持续趋势性下滑，最终长年维持在3-4%的稳定平台区间。但是仪式感强烈的2020年GDP破6%，还是比较难令人们接受的，即便不考虑GDP保6%背后的民众就业和社会稳定，也会带来对民族信心的冲击和国际信用评级的折损。

所以我认为高层会极力保住经济，力求2020年GDP不破6%。

去年四季度末，不管是社会融资总规模增速，还是PPI（工业品出厂价格指数）和PMI（制造业采购经理人指数）等经济性指标，都表明贸易战之下，中国的经济有阶段性筑底企稳的迹象。

很显然，疫情的到来，打破了这种势头，让GDP保6%增加了不少难度。2003年的疫情是春节之后爆发的，影响的是消费；2020年的疫情是春节之前爆发的，影响的是生产，灾后恢复经济的代价非常大。

为此高层非常果断，宁愿全国不过年，耽误春节气氛，也要隔绝交通，同时延迟复工复产，这种长痛不如短痛的做法是之前灾后恢复的宝贵经验。

目前看来，这种全民防疫，速战速决的做法似乎取得了较大效果，虽然确诊病例绝对数值还在增加，但是增速已经趋缓，相信不久之后就会把疫情扑灭，全国的焦点再次回到经济活动之中。

基于以上分析，我们审慎地提出以下5个判断：

判断01: 

为了保住经济，货币政策不会突然大降息，但是小步快跑，持续、多次的降息降准将会成为常态。

受限于以下三个原因，高层不会突然大降息：

1.物价指数CPI高企，去年12月CPI达到4.5%，考虑到猪周期对物价指数的主导影响，去年生猪短缺，而母猪繁殖出栏周期需要6-8个月才能恢复正常水平，高通胀限制了大幅降息的可行性。

2.疫情之下，生活物资供应秩序受到很大影响，工厂复工延迟、到处封路，物流成本飙升，大幅降息可能诱发恶性通胀，物价飙升。

3.大幅降息后，中美货币的利差进一步缩小，会带来人民币汇率贬值和外汇储备流失的压力。目前人民币离岸市场，对美元汇率已经跌破7.0关口。大幅降息，会引发资本出逃，消耗外汇储备，影响一带一路和国内金融对外开放。

所以高层大概率不会采取突然大幅放水的措施，而是多频次、小步快跑地进行降息降准，输血经济，维稳楼市。

房价的涨幅，与利率水平的高低呈现负相关性——越是降准降息，房价越容易上涨。

疫情的出现已经让经济增速遭遇阻力，更多的中小企业也因为无法按时复工，造成资金链紧绷。

工资，房租，贷款利息，等待交货的订单，这一切都对大量中小企业造成了巨大的资金周转压力。

所以一旦疫情结束，极可能出台的宏观经济方面的政策，首要措施就是1年期LPR和5年期LPR的利率降低。

1年期LPR利率降低，让中小企业有了更低的融资成本，加快企业恢复产能，缓解资金压力，稳定就业。

而其中5年期的LPR利率降低，也就是房贷利率的下降，则会对楼市的修复起到关键性的加速作用。

所幸的是，央行作为调节经济的总阀门，目前已经开始发挥自己的作用。

2月3号早上9点，央行发出公告，通过逆回购累计投放12000亿，这个数字达到了史上最大规模。投放的不仅有资金，利率也在随之下调：7天逆回购利率从2.5%下调到2.4%。14天逆回购利率从2.65%下调到2.55%。

逆回购只是一个开始，按照现在的形式，大概率后期的MLF利率下降会出现。一旦MLF利率下降，那正如我所说的1年期LPR和5年期LPR也会随之下调，也就是企业的融资成本，普通人的房贷利率，一同随之降低。

紧随第二天，2月4日央行再投放5000亿，累计两天市场上投入的资金达到了1.7万亿！2020年，热钱流动的脚步声已经非常靠近。

判断02: 

楼市调控政策加码可能性变小，甚至可能进一步放松。包括但不限于：

1.落户政策取消或放松，配合社保和个税，给定向人群放开限购。（只要是本科毕业就算人才）

2.增加购房人群补贴，不同城市之间人才大战越演越烈。

3.部分城市首付比例下调，购房税费减免等现象极可能再次出现。

只要首付比例下降，就说明政策又开始鼓励买房了，立刻买房一定没有错——历史上凡是出现首付比例向下调整的，未来3-6个月房价都会大幅度反弹。

4.积极的财政政策成为主流，大型基建项目会集中上马，铁路、高速公路、图书馆、体育中心、学校、城市电网、医疗卫生等重大基础设施会不断开工，刺激经济。

判断03: 

新房开工整体推迟，供应更为紧张，疫情过后如果供应没有跟上，房价可能报复性反弹。

近日，恒大集团发文，为贯彻落实错峰返程的要求，假期延长到2月16日。全国1246个项目在2月20日前不得开工，全国1040个售楼部在2月20日前不得开业。

其他开发商也都按高层的要求，延迟复工复产，大量的楼盘建筑工程停顿。所以今年新房供应必然大受影响，供应少了，价格肯定会有一波冲高。

判断04: 

小区物业差劲，卫生环境恶劣的二手房大受影响，很难卖出。

刚需住宅看地段，高端住宅看物业。你住的房子好不好，跟物业有直接关系。这几天，在疫情防控的考验下，各地物业管理水平彻底暴露了原型。

有些小区全面封闭，外卖、快递、中介等外来拒绝入内，外来人口仔细盘查，尤其是疫区归来人员必须登记上报，时刻监控身体状况，防止二次传播。同时三日一扫除，七天一消毒，小区卫生条件时刻保持良好。

而有些小区由于物业中心人手不足，制度混乱，小区管理聊胜于无，疫情防控工作几近废弛，发生多起聚集病例，搞到人心惶惶。

判断05:

开发商降价卖楼的窗口期很短，房价最多回调2-5%或横盘，不要幻想抄底。

只要疫情过去，经济增长恢复，所有曾经的恐惧都会一扫而空。不要以为开发商会断臂求生，更大的可能是短暂优惠力度火力全开之后，开发商就会顺着刺激政策的利好，再现价涨行情。二手房也会随之夯实底部，价量齐起。

就像2015年去库存刚开始很艰难，开发商暂时愿意降价卖楼，但是一旦有政策刺激，他们马上收回优惠，上调价格，一直涨足3年，到2018年才肯停下来。

更为重要的是，在现有产权制度之下，目前很多中小房企如果资金有困难，他们宁愿卖身被同行并购，也不会轻易贱价卖房。因为企业如果欠几十亿，贱价卖房是救不了自己的，远水救不了近火。房子卖掉了还要等客户办手续、银行批贷才能拿到尾款，前后持续3-10个月，企业肯定熬不住。只有变卖股权，变卖项目，并购重组才是最快拿到钱的。

所以想薅开发商的羊毛，一定要抓住极短的窗口期，该买大胆买。一旦他们活过来，价格上调，就啥也没有了。记住，疫情过后1-2个月是最好的买入时机。

（2003年非典后楼市走势，短暂下挫后大幅走高）

至于卖房，则要等到疫情结束后6个月才卖比较合适。如果着急出手，不要犹豫，一口气降个5％，可以大大缩短成交时间，掌握决策主动权。

最后总结一下，回顾2019年年末，各地楼市已经陆续进行尺度不同的放松动作。降低落户门槛，加大公积金额度，减少限购政策的社保缴纳时间等等。

而央行也是以8000亿的全面降准给2020年开年的楼市，做足了想象空间。

房企更是从拿地细节上展现出对2020年及未来楼市的信心。2019年全国300个城市土地出让金合计50294亿元，这一数字已经超过了2018年的41773亿元，增加了25%约1万亿。

在各种客观条件充足的情况下，本该准时到来的小阳春，在突如其来的疫情面前不得不延迟。但是疫情之下，楼市只会在一段时间内受到影响，长期的走势不会改变。

毕竟疫情只是延迟了需求释放的时间，而不是彻底摧毁需求。

即使没有类似于2003年18号文件的红利出台，2020年疫情结束后，楼市同样也会进入自我修复阶段。一旦修复开始，前期因为疫情而被压制的需求，就会集中释放。

所以2020年仍然值得期待的一年。