最近，房地产市场被突如其来的新冠病毒强行按下了暂停键。全民在家隔离，有些人频临崩溃，有些人却过得很惬意。据明源君观察，主要是居住环境不同，导致了生活品质的巨大差异。

明源君就有个朋友表示，等到疫情结束，她要干的第一件事就是换房。

相信很多人经历这场风波后，心态会发生很大变化。这些变化对购房决策会产生什么影响？房企该如何根据需求变化，从产品角度做出调整和优化。明源君小范围调查了身边朋友，并结合同行分享，为大家做了梳理，希望能为大家后期调整产品提供些思路。

经此一役

客户需求会有什么变化？

毫无疑问，这次疫情会对客户的生活方式和置业观念产生巨大影响。具体来看，不同类型的客户有所不同。

一、无房一族：还是应该有一套房

由于这次疫情爆发突然，传染性强，一些城市、社区管理出现了很多骚操作，比如禁止租客进入小区等，对很多租房者心理上造成了很大的冲击。

这种经历，让很多无房者重新认识到房子的重要性。很多网友就表示：

疫情结束后，一定要买一套房一辆车。有了自己的房子，这样不至于无家可归。有一辆自己的车，这样公共交通停运了后，也不至于寸步难行。

对于那些有固定收入，但从未考虑买房的人，经过这次风波，他们会开始考虑这个问题。

二、刚需客户：收入减少，买套更便宜的房子吧

上面提到的无房一族部分会转成刚需客户，他们可能是刚步入社会的年轻白领，或者进城奋斗的蓝领。他们最明显的特征是购买力有限，对价格高度敏感。

这次疫情对经济打击很大，这部分客户群体的收入也受到很大影响，由于担心经济和后市问题，他们反而会选择观望。这些客户需要解决的是从0到1的问题，低总价、功能性强、配套好的产品会更受他们青睐。

有不少网友表示，危机过去后，要努力赚钱在郊区买套房，并顺便买一辆车，住在郊区人少空气好，平时开车上班不用挤公交地铁更有安全感。

三、刚改客户：房子还是大点更好

刚改客户大部分是六口之家，三代同堂。随着二胎出生，原来的房子不能满足新需求，不得不置换更大面积的房子。

对于这部分客户，居家隔离这段时间，他们可能会意识到，家人健康才是最重要的，同时房子还是大一点好。这样住起来能减少家庭矛盾。

明源君认识一个朋友，原本预算换一个90平三房，居家隔离这段时间，他们认为房子还是要大一点，比如要有一个大客厅，住得起一家人，孩子最好能有个活动空间。于是准备咬咬牙提高50万预算，购买一套4房的复式。

四、高端改善客户：要给家人最好的生活

改善客户相比刚改客户，购买力更强大，追求高品质生活，属于享受型换房，在意空间尺度、精装、社区环境、物业服务等。经过这次事情，他们对于好房子有了更加深刻的理解。他们会追求更高的舒适度、更健康的住宅、更智能的精装、更好的物业服务和社区配套。

五、豪宅客户：特殊时期，别墅安全又舒适

以前很多顶豪都是大平层，这次疫情过去后，豪宅客户可能会更倾向于购买低密度豪宅。低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触，大大降低感染的风险。

而且前庭后院，可以种花种菜，不能外出的时候可以在院子里喝茶聊天，排解无聊。

基于需求变化

房企如何优化产品？

那么，基于客户需求变化，反馈到产品设计上，应该作出哪些调整？

一、密度不要太高，保证合理的尺度

在此次疫情中会发现，病毒在一些人口密集的居住区传播速度要高于密度小的社区。因此，未来，社区容积率会成为客户购房考量的重要指标。不管是什么产品类型，密度不要太高，保证合理的尺度，距离感带来安全感和舒适度。

作为市区高层产品，则一定要重视归家动线的私密感，比如回家如何减少与人群的接触？有些高端项目会给业主配备单独车库以及专属的电梯厅，从车上下来，直接进电梯回家。全程不需要暴露在外，私密感做到极致。

二、空间布局要强调丰富性、趣味性

很多业内认识表示，这次居家隔离是对开发商产品的一次大考验，户型好不好，这次都暴露出来了。

据明源君观察，这次很多户型暴露的问题主要有3个方面；一是面积太小，活动范围有限，这个跟购买力有关。但很多大面积户型，空间设计过于单一，忽略了业主白天在家的需求；二是很多人在家办公，发现家里缺乏工作场景，导致效率低下；三是舒适度低，比如通风采光差；四是部分功能性需求无法满足，比如三房只有一个卫生间，没有玄关等等。

1、书房变成刚需

以前在很多刚需刚改产品中，为了控制总价，几乎没有这个功能，因为面积不允许。但这次疫情之后，也许情况会发生变化。这段时间大家在家云办公，但很多家里都没有适合的工作场景。于是出现了各种翻车现场，比如不得不在沙发上、餐桌上、洗衣机上，甚至缝纫机上办公，非常不便。

很多客户则体会到有一个书房是多么幸福。随着云办公、在线直播等越来越普及，书房或办公空间也将成为刚性需求。

2、双卫将变成基本配置

这次疫情前期，很多医生建议轻症患者居家隔离，但家里只有一个卫生间，让居家隔离成为空谈。为此，未来即便是刚需户型，两个卫生间或将成为标配。当然，如果是豪宅，卧室可能需要全部设计成带卫生间的套间。以前考虑的是私密感，现在考虑的是安全卫生问题。

其实之前很多90平三房都能做到设置两个卫生间了。比如广州珠江这个86平的3+1房户型，不但是双卫配置，还能将门口的多功能阳台改造成书房，双阳台，全明户型。

这次在某些确诊患者的粪便检测出新冠病毒，让很多人对卫生间的安全、健康问题高度敏感。比如管道气密性、排气、消毒等问题如何解决？如何通过卫生间布局、设施升级改善客户如厕舒适度及身体健康？

显然，明卫窗户和干湿分离的空间布局会更受欢迎，而设备智能化也更重要。比如配置智能马桶，其具有自动翻盖、自动冲水、烘干、自动除臭等功能，会让客户更有安全感。（点击查看如何打造健康卫生间）

3、入户增加消杀区域

以前，玄关的功能定位为归家礼仪获以及收纳空间，今后，它的利用方式将会被刷新。

很多项目的玄关除了有收纳空间，还会区分脏、净分离区域，进门前先消毒去味再进入客厅。

比如融创就有项目会在玄关地面做10mm高差，设置脏、净分离区域。还有些项目玄关空间近15㎡，配置了除臭鞋柜、衣服除味机等，回家前，先把外套换下，再把鞋放进紫外线除臭鞋柜里，整个室内空气更加清新洁净。

还有些项目玄关空间近15㎡，配置了除臭鞋柜、衣服除味机等，回家前，先把外套换下，再把鞋放进紫外线除臭鞋柜里，整个室内空气更加清新洁净。

不过，未来在入户处增加消杀区可能也会成为一个卖点。

4、空间增强趣味性

这次全民宅在家里，自家户型好不好，相信很多人心中都有了定论。好的户型，应该能让全家人连续14天宅在家里，都不会觉得闷。这就要求要有更多供家人休闲、活动的趣味空间。比如多功能房间、景观阳台、儿童游乐区等等。

比如武侯金茂府这个户型，设置有客厅、书房、双景观阳台，主卧、书房和客厅通过阳台相连，从主卧到客厅，有三种通达方式，关上门，各个空间互不干扰，打开门，所有空间充分连通，空间层次非常丰富。

再看实效机构原创的160㎡的户型，设置了5人居住，有书房、餐厅、客厅、茶室和户外超长阳台。每个人都找得到自己的空间，大家在一起相处也会非常融洽。成都万科玖西堂则考虑到了父母与孩子的互动空间，在客厅处设立了亲子互动区，熊孩子宅在家里也有地方发泄精力，这个对有孩家庭非常重要。

三、建筑要绿色健康，精装要高科技

这次在家隔离，让很多人意识到，居家环境对于身体健康的重要性。安全健康，在短期内一定会成为他们最看重的因素。

1、主打绿色健康的住宅会更受欢迎

这次危机结束后，主打绿色健康卖点的住宅将逐渐成为潮流。

此前，有不少房企专注在打造绿色健康住宅，未来会有更多房企跟进。

金茂府一直主打绿色科技豪宅，其打造的12大绿金科技系统带给客户最极致最舒适的居住体验。比如新风系统带给业主最清新的空气、5重静音设计，能把静音做到极致；还有四重净水带给业主最干净放心的饮水等等。

但绿色建筑产品相比普通产品，造价更高，不是人人都能买得起。在刚需产品中，能实现全屋空气净化的新风系统、具有杀菌杀毒功能的中央空调、净水系统等应该成为每个项目标配。

2、智慧社区带来安全感

之前很多房企推广智慧社区，客户并不买账，认为只是营销噱头。但经过这次教训，相信很多客户会重新认识智慧社区。

举个简单的例子，这次很多小区电梯成了感染病毒的高危场所，导致业主都不敢按电梯了。这个时候，可以自动呼梯并且通过人脸识别把业主送回家的电梯，肯定会让业主更有安全感。

未来房企需要考虑的是，如何通过对业主的人脸识别数据进行采集，根据业主行为轨迹自动控制项目内的公共配套设备，比如上面提到的自动呼梯。

未来房企需要考虑的是，如何通过对业主的人脸识别数据进行采集，根据业主行为轨迹自动控制项目内的公共配套设备，真正实现业主在社区公共场所的“零触碰”。

智能家居也一样，很多项目可以做到通过语音控制家里所有设备，彻底解放双手。

3、适当引入健康保健景观

除了在建筑和智慧社区发力，景观设计也可以设计健康卖点，比如引入康体保健植物为主要景观要素。比如远洋地产认为，中青年人的活动空间宜栽植保持健康和中枢神经系统有益的植物；安静休闲空间人希望空气清新、静心愉快，要求植物能缓解压力、提神醒脑、增强记忆等。

四、社区配套中智慧超市或医疗越来越重要

社区配套因为这次事件也更加值得重视。

比如能不能引入无人果蔬店或无人超市？让业主足不出户就可以解决买菜和生活用品的采购？而这种智慧店铺又能减少接触，降低风险。

比如是否考虑引入医疗配套，让业主不用出门也能看上病？这段时间很多人身体不舒服也扛着不敢上医院，害怕会交叉感染。

金科地产就有推出金科生命家智慧健康服务，业主身体不适可以通过APP线上呼叫医生进行视频问诊，会有全职权威的医生为业主一对一服务，问诊了还会提供送药上门服务。让业主看病更便利更放心。

五、物业服务短时间内会成为产品的核心卖点

这个假期，业主天天宅在家里提心吊胆，物业的价值正在被业主重新认知。疫情肆虐，不好的物业连基本防疫工作都做得不到位，社区有人感染了都不知情。好的物业能做到对病毒严防死守，每日发布信息，让业主做到心中有数，有的甚至还为业主采购物资，针对正在隔离的业主帮忙买饭买菜，全方位提供贴心服务。

这次疫情过去，相信物业服务将在短时间内成为产品的核心卖点，并会成为购房者置业决策考量的重要指标。

对于开发商而言，如果自身物业实力较强，可以尝试科技智能化改造升级，比如充分利用智能化设施，提供无接触的服务，让业主更放心。

如果物业服务较弱，必须尽快与标杆物业公司达成合作，补上这个短板。

小结

2020年注定是动荡之年。市场未来如何走向，房企无法把控。但做好产品，这是现阶段房企能完全控制的事情，也是该重点发力的环节。具体来说，房企可以从以下3个方面来应对。

一方面，尽早启动需求调研，了解业主当前的居住痛点，对新产品的需求，梳理敏感点。另一方面，针对现有标准化产品线，结合新需求，重新调整产品定位、功能，保证产品能适应市场变化。第三，加强产品创新研发投入，包括绿色健康住宅、科技智能化等等。