碧桂园作为这几年的榜单第一，我们或许可以从他身上看到中国房地产的现状：哪些城市有价值？中国的城市化到了什么程度？中国房地产的黄金时代已经过去了吗？这些宏观问题，都可以在碧桂园《2019年财政年度全年业绩展示》这份 PPT 中，找到一个微观的切入口来观察。

1st

碧桂园进了多少城市

2019 年，碧桂园实现了中国大陆所有 31 个省份全覆盖。其中包括 282 个地级市，相较于 2018 年的 269 个，增长了 13 个；包括 1299 个县/区，相较于去年的 1156 个，增长了 143 个，平均不到 3 天新插一面旗。

▲ 碧桂园官网数据

2nd

碧桂园选择城市的标准

目前碧桂园手上所有的权益可售资源，有 24181 亿元；其中已获取的权益可售资源是 17022 亿元。

▲ 碧桂园《2019年财政年度全年业绩展示》PPT第25页

在 17022 亿元已获取的权益可售资源中，通过碧桂园的统计口径，我们可以看到他对于城市的选择标准，有两个：第一，人口基数；第二，人口流入。

人口基数：97% 位于常住人口 50 万人以上的区域。

其中 50-100 万的常住人口城市，只占到 1%；所以我们可以理解为：第一，碧桂园认为，人口基数在 50 万以上的区县市，都有开发价值；第二：大部分（96%）碧桂园的权益可售资源，都位于常住人口 100 万以上的城市。

100 万人口是什么概念？找一个你可能不太熟的地方，甘肃省酒泉市，在 2019 年初的常住人口是 112 万。

人口流入：93% 的权益可售资源位于人口流入区域；另外，73% 的权益可售资源位于五大城市群。在五大城市群中的可售资源占比，踩出历年来几份关于都市圈的重要文件的节奏：《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（2019 年 12 月），《粤港澳大湾区发展规划纲要》（2019 年 2 月），以及《京津冀协同发展规划纲要》（2015年4月）。

▲ 碧桂园《2019年财政年度全年业绩展示》PPT第29页

3rd

碧桂园怎么看三四线城市

在碧桂园所有的 17022 亿元权益可售资源中，聚焦到 2020 年，一共有 9066 亿元权益可售资源；预计销售 67%，也就是说，碧桂园 2020 年的预计销售额是 6074 亿元。

在刚刚发布的 2019 年度年报中，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约 5522 亿元，同比增长 10%。算下来，2020 年的预计销售额，也保持在在 10% 的增速。

▲ 碧桂园《2019年财政年度全年业绩展示》PPT第33页

在 2020 年的 9066 亿元可销售资源中，目标市场是一线城市的有 1024 亿元，目标是二线城市的有 3154 亿元；其中，本身就位于一线城市的有 384 亿元，位于二线城市的有 2928 亿元。

「位于一线」和「目标是一线」的城市区别，打个比方：深圳是位于一线的城市；东莞不是一线城市，但是如果在东莞的项目，目标是深圳市场，那么东莞就是「目标是一线」的城市。

也就是说，碧桂园在一二线城市的项目，占比 36.53%；三四城市的项目，占比46.08%，但这些项目的目标市场可能是三四线城市本身，也可能是所属城市群中的一二线城市。这是三四线城市两个不同角度的价值体现。

▲ 碧桂园《2019年财政年度全年业绩展示》PPT第33页

4th

碧桂园在三四线城市的经营状况

碧桂园在三四线经营得好不好，主要看两个点：第一，投资转化率；第二，库存。

这里的投资转化率，指的是销售额/土地投入。在三四线城市，假设碧桂园买地花了 1亿，18 个月以后，平均可以产生 1.27 亿的销售额。

▲ 碧桂园《2019年财政年度全年业绩展示》PPT第30页

就碧桂园而言，城市等级越低，投资转化率越高。比如贵州省、吉林省、内蒙古自治区、宁夏回族自治区、山东省等等。投资转化率最高的内蒙古自治区，在 1 年内，就已经达到了 4.29。

碧桂园做了一个对比：碧桂园自己在三四线城市 18 个月后的投资转化率是 1.27，同行一二线项目的投资转化率在 0.71 以下。也就是说，从开发的角度来看，碧桂园认为三四线城市更有价值。

碧桂园在三四线城市的库存，88% 在库存短缺和合理的状况下。

▲ 碧桂园《2019年财政年度全年业绩展示》PPT第31页

综合看投资转换率和库存情况，换句话可以说：在碧桂园的眼中，三四线城市仍然遍地黄金。

我们中国的城镇化，不应该只是局限在一二线的城市化，三四五六七八线城市和区县镇，有大片的土地亟待发掘和翻新。

中国一共有 300 多个地级市，碧桂园已经进了 282 个，超过八成；中国一共有近 3000 个县/区，碧桂园已经进了 1299 个，接近一半。

这种布局的广度，是中国其它房企所未有，也是世界所未有。对于房企而言，碧桂园的这份年报意味着中国房地产的生意空间仍然幅员辽阔；对于购房者来说，碧桂园的这份年报意味着中国房地产仍然处于繁荣期。