一季度成交规模同比下滑
溢价率持续回升

2020第一季度，受新冠肺炎影响，各地在2月份纷纷暂缓了土地出让，导致成交规模同比收窄幅度超过两成。为了稳定市场，以北上广深为代表的重点城市加大了高价值土地的供应，带动成交价格环比明显上涨，溢价率也在此刺激下持续回升。对于接下来的市场，由于楼市线下销售仍未能全面恢复，房企资金压力较大，拿地时对周转速度、现金流方面的考虑将更为慎重；在此背景下，有需求保障的一二线及强三线城市优质地块会更受市场关注，预计竞拍热度也会继续走高。

1、土地成交量缩价涨，一线整体表现优于二、三线

1）土地市场低位运行，仅一线城市略好于去年同期。疫情影响叠加季节性因素，一季度全国300城经营性土地成交建筑面积达38443万平方米，同环比分别下跌22%和55%。从成交趋势来看，成交规模的大幅缩减主要由于疫情扩散后各城市土地供应明显缩量，导致2月和3月的土地成交量也受此影响大幅缩减，这两月的成交规模创下了近两年来的最低纪录。

分城市能级来看，一线城市表现优于二、三线。一季度，北京、上海、深圳及广州均有多宗优质地块出让，整体成交量较去年同期增长5%，金额更是同比大幅上涨了37%；二线和三四线城市的成交体量同比均成下跌趋势，跌幅分别为32%和20%，成交金额也分别同比下滑了30%和8%。

2）受各能级成交结构变动影响，土地价格同环比均上涨。一季度，土地成交楼板价2479元/平方米，环比上涨12%，同比也增加了13%。自进入2020年以来，以北京、上海为代表的重点一、二线城市优质土地的供应节奏不断，成交占比明显上升，抬升整体成交均价。

分能级来看，各能级城市表现基本一致，同比均呈上涨趋势。其中，一线城市土地价格涨幅最为突出，同比上涨30%，环比也上涨了24%；其次是三四线，同比上涨15%，但环比微降1%；二线城市同比变化最小，仅有3%的增幅，但环比却上涨10%。

3）溢价率年初上行，市场热度全线回升。随着多幅优质乃至稀缺土地的集中供应，加之部分城市拍地条件的放松，进一步刺激地市回暖，一季度溢价率明显回升，环比上浮2.5个百分点，达到11%；同比来看，热度较去年一季度略有下滑，溢价率下降了1个百分点。

分城市能级来看，一线城市在北京和深圳优质土地出让的带动下，尤其是北京多宗优质地块的集中供应，土地市场热度回升尤为显著，溢价率环比上涨了6个百分点至9%，是整体溢价率提升的主力；二、三线城市溢价率环比涨幅不及一线城市，但也均上涨2个百分点，增至11%，市场热度稳步提升。

2、中西部二线城市是供地主力，南宁、宁波、成都竞拍热度较高

从重点监测的城市来看，二线城市成为一季度土地市场的成交主力。从成交建面TOP20城市来看，有13个城市都是二线城市，排名靠前的多是中西部省会城市，其中郑州以642万平方米的成交体量位居第一，上海和西安分列二、三位，成交量均在500万平方米左右。一线城市中，除上海外，仅有广州上榜，且位次处于末位。三四线城市中，徐州、南通及温州等热点城市成交量较多，均超过了350万平方米。

为了达到稳地价的预期目标，一季度各城市出让了多宗优质土地以刺激市场回暖，溢价率随之上扬。整体来看，多数城市的溢价率均在10%左右，市场热度不高，但东部热点城市如杭州、宁波以及中西部供出优质土地的南宁、成都、西安等地价较低的城市溢价率相对较高，仍是各大房企争先布局的重点城市，特别是长三角区域中地价较低的宁波，近来出让地块的溢价率有多宗都在40%以上，一季度溢价率达到30%。

3、撤牌和政府收回成为土地流拍主因，流拍现象在季末明显减少

土地流拍方面。以重点监测的城市来看，2020年一季度，土地流拍率呈现出“先升后降”的趋势。分月来看，土地流拍率在2月份达到高峰，当月监测流拍土地幅数超过100幅，土地流拍率更是创下近一年新高。这主要是因为疫情影响之下，各地纷纷暂缓了土地出让，导致撤牌和政府收回地块幅数骤然升高，流拍率也随之上升。随着疫情逐渐得到控制，北京、杭州、成都等热点城市以优质地块甚至稀缺地块试水地市，同时各地也出台相关政策纾解房企拿地压力；在上述因素的叠加影响下，市场热度不断回升，土地流拍现象也因此得到改善。3月份土地流拍率已经降至10%以下，处于近一年以来的较低水平。

同比来看，一季度中仅有2月份的土地流拍率高于去年同期外，1月和3月的土地流拍率均明显低于去年同期。排除疫情因素影响外，2020年一季度土地流拍现象实际要好于去年同期，土地市场也明显更加稳定。

4、稳定运行基调不变，二季度土地成交规模有望恢复

受新型肺炎疫情影响，楼市受到了极大冲击，土地市场也不例外，2020年第一季度全国土地市场成交规模比去年同期跌幅超过2成。不过，3月份各大城市纷纷重启土地出让，北京、上海、杭州、苏州等多个城市已有多宗土地挂牌预计将在4月和5月出让，下季度土地成交规模有望能恢复至往期水平。

但接下来的地价却难以继续上升。一季度地价同环比上升主要是由于重点城市成交占比提升以及北京、上海等热点城市稀缺宅地成功出让带动，但随着土地市场逐渐稳定，大部分城市土地供应恢复至正常水平，热点城市的优质地块对地价的拉动作用将会被减弱。另外，联系政策来看，3月中央再度重申“房住不炒”，部分城市一些明显松绑政策也基本被叫停，市场稳定运行基调仍未改变。以此来看，地价进一步上涨预期微弱，后续地价将会呈现出较为平稳的走势。

就各能级城市而言，重点一二三城市和大多数城市之间的分化格局将会更加明显。一季度以来，北京、成都、东莞等这类有需求保障的重点城市，土拍热度不断上升，成为各大房企布局的重点；此外，不少城市如济南、温州等均有人才新政出台，在此利好下，这些城市在接下来也会受到较高的关注度。而返乡置业受到影响的大部分中小城市，土地市场则不容乐观；一季度三四线城市地价已经出现环比回落趋势，因无人竞拍而流标的土地也多集中于这些城市；由此来看，大多数三四线城市的市场热度在下一季度将会维持低位运行。

2020年一季度，受疫情影响TOP100规模房企累计全口径销售规模同比下降近20.8%。3月，随着疫情缓解、房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放，市场也正逐步恢复正轨。预计二季度随着市场供应量回升、积压的购房需求有序释放，企业或将迎来阶段性的销售窗口期。从规模房企全年的供货安排及目标去化率情况来看，多数企业对2020年市场的整体预期也保持谨慎乐观的态度。

多数房企对全年保持谨慎乐观预期

1、业绩：一季度百强房企销售规模同比下降21%

2020年，新冠疫情的爆发给中国房地产市场带来冲击，对房企销售、交付、结算等多方面的经营节奏都造成了较大的影响。截至一季度末，TOP100房企全口径销售业绩规模较去年同期同比下降近20.8%。

但从3月的企业销售表现来看，目前市场正逐步恢复正轨。自2月下旬以来，随着国内多数省市疫情得到有效控制，房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放，房企销售业绩明显回升。3月，百强房企单月业绩同比增幅较2月已有近21个百分点的收窄，TOP10房企的单月业绩规模也基本达到了去年的平均水平。

2020年一季度，恒大得益于疫情期间“恒房通”平台在全国范围内的网上售楼，充分利用线上销售的优势、实现了较高的业绩签约。截至一季度末，恒大实现全口径销售金额1473.7亿元，同比增长23.2%，刷新了公司一季度的历史销售纪录。碧桂园一季度实现全口径销售金额1425.1亿元，3月单月实现销售660亿元，其中线上销售每天能带来6亿元以上的全口径业绩。此外，中海、龙湖、世茂、招商、金科、金茂等规模房企一季度特别是3月的业绩表现也相对更为突出。

2、目标：房企市场预期谨慎乐观，货值目标去化率基本持平

尽管当前市场受到疫情持续影响，但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看，房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。规模房企2020年的业绩目标增长率基本在10%左右，增幅在合理范围内；货值目标去化率在60%左右，与2019年基本持平。面对当前市场的不确定性，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头，提质控速也已经成为行业共识。

二季度市场供需释放
或迎来销售窗口期

受疫情影响，我们认为2020年商品房销售总量回落已是大概率。但相信随着市场秩序和购房需求的慢慢恢复，房地产市场在二季度有望逐渐恢复正常的销售节奏。短期市场供应量回升之下，一季度积压的购房需求也得以在二季度有序释放。二季度，房地产市场或将迎来阶段性的销售窗口期，届时成交量将明显回升。

对于企业而言，一方面，疫情缓解、供需集中释放之下，房企供货准备需提前铺排。另一方面，房企也需要密切关注疫情后市场潜在的产品需求和区域结构变化。值得注意的是，线上售楼处作为线下销售的重要补充，此次疫情极大地推动了房地产线上销售的发展。可以预见的是，目前线上和线下销售并行已经成为一种趋势，未来线上线下相结合的营销手段有望得到进一步发展。

百强拿地仍趋谨慎，二季度投资将逐步加码

在疫情影响下，2020年第一季度土地市场走势冷淡，房企受制于销售暂停、融资不佳等因素，维持谨慎的拿地态度，销售百强房企拿地销售比明显下滑。相较之下，部分国企拿地表现相对突出，拿地销售比、金额均同比大幅提升。

短期融资压力不容小觑、企业销售恢复仍需时日，因此二季度审慎拿地态度仍是主旋律。但随着供应增多、上半年投资指标积压，百强房企拿地积极性有望回升。

1、拿地集中度：百强投资金额门槛下滑，资源仍集中在规模房企

一季度新增货值百强门槛为35亿，同比基本维持稳定，但拿地金额百强门槛仅有7.8亿，同比下降14%，整体投资氛围冷淡。华润、绿地和绿城分列新增货值榜前三位，新增货值均超过600亿元，同时华润也是拿地总价最高的企业，前三月共斥资350亿元拿地。

土地资源的集中度依然较高，TOP20强房企销售集中度和新增货值集中度分别为65%和63%，销售TOP20房企中有15个位列新增货值TOP20内，重合度达到75%，仅富力、恒大前三月拿地较谨慎，新增货值不足百亿。

分梯队看，10强房企强化销售，操盘金额集中度达到49%，但新增货值集中度仅有37%，与之相反的是第二梯队企业新增货值集中度高于销售，冲规模势头不减。

2、投资态度：拿地销售比创新低，百强投资金额同比下滑23%

2020年一季度，销售百强房企拿地销售比为0.28，显著低于2018、2019年，整体投资态度保持谨慎，企业主要精力放在“抓销售、促回款”之中。

截止3月底，百强房企中仍有近两成企业未拿地，另有16家企业拿地但未能跻身货值TOP100，与2019年一季度相比，百强拿地金额下降23%，超过半数房企投资金额下降，谨慎的拿地态度可见一斑。

TOP10中仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨，其余7家房企均同比下降，其中恒大、万科、融创、绿地投资金额同比降幅均在60%以上。整体跌幅最大的是销售TOP51-100的企业，平均降幅接近四成，由此可见，小房企的生存环境依旧不容乐观。

3、企业表现：国企强强联合表现积极，浙系房企成黑马

尽管受一季度土地供应骤减、传统春节假期叠加疫情“黑天鹅“的三重影响，百强拿地趋谨慎，但仍有部分房企逆势布局，表现出较高的积极性。

国企、央企表现突出，强强联合降低风险。新增土地价值TOP10中，7家来自国企。在疫情导致销售大幅下滑，现金流趋紧之下，资金充裕、融资成本较低的国企、央企穿越周期的优势凸显。华润、首开、招商等不仅一季度拿地销售比高于1，远超行业平均，拿地金额也较去年同期增幅颇大。例如拿地金额最高的华润，一季度拿地销售比达1.1，拿地金额较去年一季度增长85%。值得注意的是，面对金额较大的优质地块时，国企也体现出谨慎的一面，通过强强联手、联合拿地分摊风险。

浙系房企成为一季度土地市场的“黑马“。在多数民企维稳现金流之下，浙系房企逆势”抢地“表现突出。典型的如绿城、滨江、荣安等，其中绿城共计获得15宗地，拿地金额仅次于华润，较去年同期增长277%，延续了去年以来投资加码的态势。荣安、滨江拿地销售比也高于梯队其他房企。中梁、德信虽然拿地金额并未较同期大幅增长，但一季度投资金额高于其销售，拿地底气十足。考虑到一季度土地能够在年内上市形成销售，对于本身周转速度较快的浙系房企而言，提前抄底的红利或将体现在全年的业绩中。

4、城市分布：一二线投资占比近五成，中西部城市受青睐

延续2019年回归一二线城市拿地的潮流，2020年一季度百强房企二线城市拿地建面占比达到44.1%，一二线拿地建面合计约五成。分区域来看，中西部成交占比超过四成，主要是省会核心城市受到青睐，其他三个区域成交占比基本维持稳定。

城市层面，百强拿地体量TOP10城市仍以二线为主，成都、杭州、武汉位列前三甲，武汉虽受疫情影响严重，但长期前景仍被看好，金茂3月在武汉纳储超百万方；三四线城市中仅温州位列前十，较多浙系房企积极补仓，对温州市场信心较足。

二季度企业投资力度将逐步提升
但审慎态度不会逆转

二季度土地出让节奏恢复，地市逐渐回稳。一季度，由于疫情因素导致大部分城市转变供地策略，通过优先供应优质地块来刺激企业拿地积极性，因此地价、溢价率出现一定回升。但随着疫情进一步得到缓解，预计各地方也将恢复原有的出让节奏，土地市场终将会回归常态，房企投资力度也将逐步恢复。

审慎的投资态度不会发生逆转，关键在于二季度的融资环境、信贷资金能否有实质性的放松。目前企业销售仍未恢复至常态，现金流的压力犹如悬顶之剑。因此上半年重心仍是促销售、抓回款、保证现金流。一旦二季度融资不及预期，整体的投资仍会保持谨慎。

重新审视疫情之后城市发展周期，关注核心一二线城市。诸如长三角苏州、南京、杭州等成交有望率先企稳回升的城市。虽然目前优质地块溢价虽高，但整体盈利空间犹在。但并不代表土地市场已经触底回升，投资仍需警惕地价风险，避免高价拿地。