数据冷开盘热,如何读懂五一后市?

广州日报客户端    来源:广州日报客户端 2021-05-14 09:26
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由于4月底房地产调控政策频频出台,被视为市场风向标的五一楼市行情备受关注。伴随国内疫情防控常态化,加之新冠疫苗的普及接种,今年五一出行人次和居民消费均迎来“井喷”,然而房地产市场却相对成交低迷,多个机构的统计数据显示五一期间楼市成交出现了明显下滑。而在广州市场,除了五一期间成交同比增长外,黄金周后新开盘项目也大热售罄,那么该如何理解看起来相背离的市场信号,五一后市究竟是何走向呢?对此,业内人士表示,随着市场分化加剧,楼市将不会出现统一的趋势,全国性平均数据对于买房的参考性变得更弱。




五一期间成交数据参考价值几何?

五一黄金周后有两个数据非常抢眼:一是小长假五天出行人数达到2.3亿人次,出行人次和居民消费均迎来“井喷”,各项旅游数据创历史新高;二是房地产市场降温,多个机构的统计数据显示楼市成交出现了明显的下滑。CRIC数据显示,2021年5月1日至5日期间58个重点城市成交量同比下降6%,与2019年同期相比增长16%。贝壳研究院监测的50座城市五一期间二手房日均成交量同比下降约5%,比4月周末日均水平下降约30%。一线城市新房成交面积北京同比下跌77%,上海环比下跌27%,深圳环比下跌13%,只有广州成交上涨。

对此,业内人士表示,五一期间的数据其实没有任何可比性和参考价值,因为每年的五一,房地产市场的情况都不同。总体而言,房地产今年的趋势是明朗的,房地产调控不会放松,房住不炒会一直坚持。而随着市场分化,房地产不会有统一的趋势,一些城市的房价在跌,同时另一些城市的房价会涨,全国性的“平均”数据对于指导购房的参考意义下降。总体来看,各大城市市场分化已成常态,未来城市、区域内部分化也将成为可能,未来成交将在“房住不炒”主基调指引下预期转淡,但不会明显失速,或将迎来此消彼长的轮动行情。




节后供应自然回落 但预计5月成交仍将上行

而以广州市场来看,CRIC数据显示,五一期间一线城市中广州成交最好,约12.94万平方米,同比大增132%,与2019年同期相比仍有109%的增涨。广州已在4月连番出台两个政策调控市场,在人才购房、增值税缴纳等方面都做了收紧,五一期间,房企推盘积极性较高带动了刚需、改善需求的集中释放,随着调控的落地,未来市场或将逐步趋于稳定。

经过五一集中客源消化后,节后房企推售力度放缓。合富研究院统计数据显示,节后首周近郊和远郊新货量几乎为零,成交规模较4月均降三到四成。而天河全新盘城投珠江天河壹品首开售罄,荔湾、白云的成交仍集中在保利、越秀、万科等几大品牌项目上。



贝壳研究院的统计数据则显示,五一节前8个区域37个项目获取预售证,但五一之后仅增城、天河2个项目获取预售证。节后广州新增供应呈现自然回落,但节前获批预售证项目仍有大量暂未上市,5月或陆续新推、开盘,将有效促进后续成交上行。此外,新房日均流量环比大幅上升,处于历史高位水平,二手市场新增房源持续下降,但各需求指标处于高位震荡并在五一假期有所回升。


广州市房协专家邓浩志表示,从宏观上看,广州似乎开始走入整个行情的中后段,预计在五一之后仍将有所表现。具体到各热点区域来看,增城仍旧是成交大户。值得注意的是花都近期攀升到成交第二名,虽然五一几天的成交未必能确认市场趋势的变化,但上一轮广州调控政策升级后,一些政策收紧的区域,客户难免外溢到其他政策相对宽松的区域。之前南沙长期盘踞在成交量的第二位,偶尔还超过增城,但目前成交量已经回落到全市的第四位,市场的确有所降温。主要是人才购房条件提高到一年以上社保的政策,让许多跨区投资客不再具备了购房资格。不过南沙的降温也是有限的,一则土地市场仍旧大热,五一前横沥岛继续刷新了南沙楼面价新高。二则许多项目接受客户延迟签约,所以市场仍有较多隐性成交暂时无法统计。预计南沙将长期保持“温度”,有可能走出跨周期的行情。长岭居、科学城等板块终于迎来了新货,而市场仍在等待调控政策的细化执行落地,近期走向还要看政策的影响。


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