鼓励“三胎”:这些楼市政策有望“松绑”!

腾讯网    来源:腾讯网 2021-06-04 09:04
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积极应对生育水平持续走低的风险,统筹解决人口问题,为全面建成社会主义现代化强国创造良好的人口环境。

背后的原因翻译成大白话就是:生孩子的速度变慢了,后面的韭菜规模确实不够了,很危险。我们可以从“出生规模数据”上也可以看出这背后的“隐忧”。

自从1949年建立新中国以来,中国历经70年的人口历程,总共享受过两次“大婴儿潮”:

第一次婴儿潮,出现在1962年-1975年,历经14年的人口出生高峰期,合计生育人口高达3.6亿,中国25%的人口都是在这个阶段出生的,是中国最大一次“婴儿潮”和“人口红利期”。

2008年次贷危机以后,中国决定启动“房地产经济”,第一波婴儿潮的人正好处于30岁-45岁的“住房需求高峰期”,谈恋爱结婚生孩子一系列的人生阶段,从而支撑了中国楼市的“黄金十年”。

如果没有第一波婴儿潮的3.6亿人口,就没有中国房地产从2008年-2017年的“黄金发展十年”。

从2020年开始,第一波婴儿潮的人群已经开始逐渐进入“退休年龄”,对大城市的房产需求开始下降,很多人开始酝酿出售部分资产转而购买“养老资产”,为自己的后半生做准备。

因此,针对中国第一波婴儿潮的人群需求来说,银发经济及养老资产是未来十年中国楼市的“新热点”。

中国第二波婴儿潮出现在1982-1996年的15年,人口出生规模高达3.3亿,是中国第二次规模极大的“婴儿潮”,这部分人大多数是第一次婴儿潮的“下一代”。

第二次婴儿潮出生的人口,在2020年正好处于人生住房需求的高峰期,年龄集中在25-35岁之间,谈恋爱结婚生孩子的关键时期。

这群人将会成为未来中国楼市“白银十年”的关键支撑:他们将会在2030年后逐渐进入退休状态,才会对大城市的住房需求出现下降。

所以从中国第二次婴儿潮规模上看,我们就可以理解中国楼市从2020年后,至少还有10年的“白银时光”,10年内中国楼市依然坚挺。

但是自从1997年开始到2021年的15年期间,中国就再也没有出现了“婴儿潮”的现象了。

中国2013年“放开单独二孩”,2015年“全面放开二胎”,都没有带来规模巨大的“婴儿潮”现象,2013-2017年平均每年的出生人口不足1700万。

从2018-2020年,中国的出生人口居然还出现了“断崖式下跌”:从2018年的1500万,下降到了2020年的1200万。

本次放开“三胎”,时间点是合适的:因为第二波婴儿潮的“80-90”后群体,最大年龄还不到40岁,最小年龄才25岁,这批人完全可以“多生小孩”。

中国完全有机会出现“第三次大婴儿潮”,但生育率却一路下滑,背后的原因非常值得深思。

高房价,高教育支出,高就业压力,这“三高”是重要原因,996,内卷化,躺平等社会现象的大量出现,让80-90后高度焦虑。但与此同时,买房改善的各种“限购限贷限售”其实也是关键因素之一。

中国的楼市自从2017年以后,就进入到了“限购限贷限售”的发展阶段,尤其是对大城市的买房改善,形成了巨大的制约因素。

限购,房子买不了;限贷,房子买不起;限售,房子卖不出去,手里没钱改善,等等这些因素毫无疑问也是制约“生育率”的重要原因。

这次中央提出要“配套支持措施”,鼓励“放开三胎”,“鼓励生育”,因此我们判断,部分楼市政策有可能将会迎来“松绑”:第一,针对“二胎”,“三胎”,应该调高“非普宅标准线”,鼓励由于家庭人口增长,可以多购房改善。

尤其是北京,从2014年开始普宅线已经快十年没有改变了,如果能够针对二胎,三胎家庭有一个政策上倾斜,效果会非常明显。

“非普线”的上调,不仅可以带来首付的下调,同时可以大量减免税费。众所周知,在北京房地产市场中,普通住宅和非普住宅的首付比例是有区别的:普宅二套首付才60%,比非普整整降低了20%。

在房产交易中,普通住宅和非普住宅的缴税标准是不同的,其实也是可以调整的:比如二胎,三胎家庭购置90平米以上,可以契税按照1%征收。甚至购置二套住房,也可以享受首套住房的契税标准。

第二,“认房又认贷”的政策也应该作出调整和松绑了,也应该针对二胎,三胎实施针对性放开。

像目前很多大城市在“限贷”政策上依然实施严厉的“认房又认贷”标准:

只要你在全国有过住房贷款记录,就算是已经还清,也要按照二套房来进行首付和贷款。

最典型的就是北京了,实施“认房又认贷”政策已经快4年了,对北京住房改善需求形成严重制约。北京房价这么高,都按照二套房来贷款,首付高达80%,怎么改善?

生那么多孩子,住在哪里?空间不够了!所以“认房又认贷”的政策应该针对“二胎,三胎”调整了。

第三,“9070政策”应该到了彻底取消的时候了,大量的90平米以下户型的出现,严重制约了住房改善空间,也就制约了生育空间。

北京今年虽然也对“9070”政策进行了微调,把原来的建筑面积90平米改成了套内面积90平米,但依然不够啊。

市场中大量供应90平米左右的户型,显然是对生育不利的,从目前看,应该至少调整成为“9060”或者“9050”,50%-60%的面积要求做到90平米以下就可以了。

70%的面积比例出现中小户型,其实不利于市场结构的调整。

第四,大城市周边的中小城市“限购”和“落户”应该针对大城市的“二胎,三胎”家庭放开了,鼓励大城市家庭去周边改善。

最典型的就是北京周边的“北三县地区”了,新房限购虽然已经全面打开,但二手房依然严格实施“本地三年纳税社保”限购条件,同时落户还需要“本地社保或纳税”条件。

这不仅制约了北三县地区的人口增长,制约了北京人口的疏解,同时也对本地经济造成了影响。本次可以借助“鼓励三胎”的时机,针对北京刚需及改善群体出台相关的扶持政策,鼓励“北漂”去北三县地区进行住房改善。

总体上看,中国目前的人口生育状态“不容乐观”,第一波婴儿潮人口红利已经彻底结束,第二波婴儿潮红利将会在未来十年结束。

如果现在不趁着第二波婴儿潮还在“生育年龄”,放开生育政策,大力鼓励生育,中国将会彻底失去“人口红利”,十年后就是“第二个日本”。

而要大力鼓励生育,就有必要对目前的住房政策进行有针对性的调整,从而吸引更多的群体“可以生育,敢于生育”。



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