炒房客,最怕的东西出现了...

房天下产业网    来源:房天下产业网 2021-08-19 14:15
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这个国家有这么多炒房客,就是因为楼市的赚钱效应很强。

房地产投资最主要的收益是买卖差价,租金收入。

若要遏制房价炒作,最根本的就是降低楼市的赚钱效应。

当前,炒房客最怕的事情有四:一是二手房指导价,二是学区房“新政”,三是房屋租赁制,四是房地产税。

之所以说是现在,是因为以上四项举措中一些已经启动,一些正在酝酿中。

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一、二手房指导价

自今年2月8日深圳推出二手房指导价以来,许多热点城市参照深圳出台了类似制度,如:东莞、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡等。

商品房预售价格的主要特点是网签时参照指导价,办理按揭要参照指导价,因为指导价一般都在原来的挂牌价基础上打折,这意味着二手房在政策层面出现降价或变相提高首付。

众所周知,买房收益绕不开二手房市场,你买了房子,但在二手房市场上卖不出去,或者价格很低,就意味着收益缩水或亏损。

看看新闻就知道,二手房指导价制度出台后,降房价稳房价作用明显,前期二手房价过热城市明显降温。

最后,二手房指导价出来后,需求下降(首付增加,买房成本上升),市场预期改变,房价偏离指导价太大,购房者会觉得吃亏。

二、学区房“新政”

四月三十日,中央政治局会议提出:防止以学区房等名义炒作房价。

北京市西城区明确,2020年7月31日后购房家庭,不再相应登记入学划片学校,全部以多校划片的方式进入学区或相邻的学区。

那是典型的“多校划片”制度,简单地说就是你在名校附近买的房子,不一定能拿到这个名校的学位,很可能是附近的普通学校,也就是说,你买房子随时可能遇到“坑”,买房就会不确定。

这样,一套所谓的学区房原来价格是一千万,现在还是一千万,还有谁敢要?

近期,《深圳特区社会建设条例(草案征求意见稿)》也提到:

城市、地区教育部门应实行大学区招生和办学管理模式,建立中小学教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。

大校区招生实际上是一种“多校划片”的体制,可见,“多校划片”正在向多地推广。

造成学区房产生的根本原因是教育资源的不均和不平衡,比如名校普遍存在。许多父母把这件事推到了名校,结果就是房价越来越高。

大部分的教育资源都是教师资源,发达国家解决教育资源不均的一大杀手就是实行教师轮换制。一位出色的老师今年在这个学校讲课,明年可能是另一所学校,要出现“好学校与坏学校”的现象并不容易。学区房热会消失,买哪所房子教育资源差不多,没有“三六九等”。

而且深圳此次征求意见稿还提到了建立义务教育学校教师交流制度,实际上几乎就是教师轮换制度。

学区房是近年来房地产炒作的主要推手之一,学区房热一旦降温或消失,对炒房客而言无疑是一大打击。

三、房屋租赁费参考价格

深圳此次征求意见稿还提出:

城市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序,建立房屋租赁参考价格制度,引导当事人进行合理定价,合理调节租金水平。

我们城市的租金回报率整体偏低,一般在2%左右,买了房单纯依靠租金赚钱难度很大,但少数地方租金也是挺高的,比如地段好、教育资源好的地方,一般都是2%左右。

如果住房租赁业参考价格制度的建立,就意味着租金也有指导价,一方面可以避免房东乱涨价,另一方面也可以降低炒房的收益。

如果建立了二手房指导价制度、房屋租赁业参考价格制度,房产持有者的收益就会完全锁定,你买房就不可能再一次暴富,甚至可能出现亏损。

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四、不动产税

五月十一日,四部委主持召开了房地产税改革试点工作座谈会,听取了部分市人民政府负责同志和部分专家学者关于房地产税改革试点工作的意见。

这就是说,房地产税的试点很可能即将到来,最快今年就可能到来。

房产税的到来对炒房客来说是最后一击,这意味着你所拥有的房子每年都要缴纳房地产税。例如你拥有一套一千万的房子,你想出售却对方出价太低,所以选择捂盘,这样你就有可能选择出租或闲置,但总体来说租金并不高。如果以此为基准征收2%的房地产税,一年大概要20万,这意味着什么?或者减价出售,或者继续以高成本持有。

很明显,二手房指导价、学区房“新政”、房屋租赁参考价格制度、房地产税都是对炒房客的围剿,意味着买房暴富的时代将成为过去式,未来买房只能是保值和增值,不可能是一夜致富。

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