作为上海梅园片区的资深中介，最近一个月，中原地产新乳山分行店店董金晓云罕见地没有开单。

“学区房新政对梅园片区这样的‘老破小’算得上是‘精准打击’，新政出来后整整一个月，我手里的原先有意向的客户没有一个打电话来买的，相反，手头一直接到来自于房东的电话，询问报价的行情，有急售的房东已经下调了几十万。”金晓云说道。

距离上海3月16日发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》出台已经满月，高中招生新政给此前过火的学区房市场浇了一盆凉水。据了解，此次改革最明显的特点，是将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。而在“名额分配”到校的情况下，新政出台后，上海“牛小牛中”学区的“老破小”率先降价，而整个学区房市场也发生了新的变化。

“一次性降价80万仍未卖出”

“有急售的房东已经调价了，比如梅园一套总价700万的‘老破小’，房东一次性调价80万，现在售价为620万，但是仍然没有卖出去。”金晓云称。

与此同时，上海某二手房APP显示，在上海中考新政出台前，有小学初中“双学区”之称的上海知名学区片区中的梅园四街坊，于1月4日成交一套60平方米的两室一厅，成交单价约为14万元，而对比去年12月12万元的成交单价，涨幅已经高达16%。值得注意的是，在3月16日新政出台后，梅园四街坊尚未有成交记录；而周边的梅园三街坊小区的均价在4月8日-4月15日这一周内已经下跌4%。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，“其实，现在这个学区政策出来了，学生家长是有一个预期上的松动和变化的，比较典型的就是梅园，这个地方的挂牌价格一下子下滑了很多，这也显示出业主心态上的一些微妙变化，进而也就说明政策对于压制市场虚火有一定作用。”

上海学区房的“虚火”在去年烧得很“旺”，数据显示，2020年上海二手房的成交量上涨了31%，学区房上涨了37%，双学区房更是上涨了44%。尤其是新上海人聚集的浦东区域，部分学区房涨价幅度较大，其中不乏学区房炒作者和投资客的身影。例如，朱家滩小区原先热门的约30平方米小面积学区房，总价从2020年10月份约390万元涨到今年年初500万元左右，成交均价也飙升到每平方米16万元。

区域市场反响不一，“牛小菜中”反而受捧

“现在基本上没有人来投资了，买房的客户都是真正有需求的，而且原先追求第一梯队学区‘老破小’的客户，现在反而会倾向于买第二梯队学区的次新房或者新房，不追牛校也不上菜小，求得二三梯队的学校，这也是一个心态上明显的变化。”金晓云表示。

事实上，梅园学区房降价幅度较大颇为典型，而放眼上海全市来看，上海杨浦区、静安区等学区房在新政出台后的降价幅度并非如梅园那么高。

一位长期经营浦东学区房的中介告诉记者，“学区房的韧性还是足够的，短时间内尚未有大面积调价的表现，主要是市场预期变了，议价空间变大了。”

而在采访中，记者了解到，部分对口第二梯队学区的房源也并未有大幅度降价，而新的组合“牛小菜中”反而还迎来了涨价。例如，田林十四村的业主向记者表示，“现在受捧的不是‘牛小牛中’，而是‘牛小菜中’。在‘宁当鸡头，不当凤尾’的心态下，由于‘菜中’（初中）也能分配到‘牛中’（高中）的同等名额，‘牛小菜中’反而还涨价了。”

附加“儿童上产证”，学区房市场再起波澜

除了中考政策发生变化外，部门热门学校的招生入学政策也有新增条件。

以引发网络热议的名校华师大二附中前滩学校（简称“前滩华二”）为例，该校被戏称为华师大二附中在上海最小的“儿子”，建校历史虽短，但办学具有科创特色，因此受到热捧，不少人因为能上前滩华二而买了前滩区域的楼盘。

今年，前滩华二的招生公告中表示，除了需要满足“五年一孩”的政策，即一个门牌号的居住户5年内只能安排一次对口入学的条件外，该校小学部在2021年的招生政策中还增加了“儿童上产证”的要求。根据其招生告示，由于登记入学的适龄儿童超过招生计划，将采取分档入学，超额部门由招办统筹安排。而第一档次中写明“户主为学生本人或其父母，且学生本人为房屋产权人（单独所有），或学生及其父母（双方或一方）为房屋产权人（共同共有）”。

不仅是前滩华二，上海部分热门学校中建平实验中学地杰国际城校区、进才中学北校也采取了类似的分档入学措施，而“儿童上产证”也同样为优先条件。

“儿童上产证”这一做法再次将不少适龄儿童家庭阻挡在门外。而对于前滩的部分老业主来说，无论是商业贷款还是公积金贷款，要在产权证上加子女名字就需要银行出具的同意书，还需要额外缴纳不菲的税费，这一门槛又“屏蔽”了一部分的老业主。

在业内看来，“儿童上产证”从侧面反映学区房市场还是热度不下的。相关研究院智库中心研究总监严跃进认为，“对于前滩类似的学区房，如果购房方面的条件太苛刻，那么也是需要继续调整的。类似‘儿童上产证’一说，略有畸形，或者说，某种程度上还是说明有各种炒房的现象，后续也需要积极管控。”

“而未来，随着新政持续发挥影响，加上‘牛校’的入学门槛苛刻，许多家长的心态也会发生变化，理性择校、理性置业的情绪会增加，炒房的现象也会减少。”严跃进表示。