9月初，我们仍在谈论“龙头被狙，拐点将至”，这是真的。

日前，统计局公布了“70个城市房价数据”，其中，二手房下跌城市首次超过上涨城市，这也是5年多来首次，成为名副其实的“拐点”。

另外，新房市场、环京两城分别下滑，唐山和秦皇岛，表现出环京内部各版块也在明显分化，环京买房的技术要求越来越高。

放眼未来楼市，需要关注两个信号，一个时间节点。

01 “70城数据”：拐点“真”来了！

首先看看“70城数据”。

新屋销售，统计局数据显示：8月份，46个城市持平，4个持平，20个下降，其中秦皇岛和唐山跌幅0.6%。

或是「70城数据」，六月12市跌，7月16市跌，肉眼可见的楼市行情，甚至可以预料，整个新屋市跌幅度或会进一步扩大。

二手住宅市场的情况更为“糟糕”，数据显示：8月27个城市上升，9个持平，34个下降，5年多来，下降城市首次超过上升城市，楼市“拐点”转而下的趋势，可以明确地说明。

关于成交情况，统计局分区域统计了新房的同比数据，其中，1-8月：

东城区商品房销售面积增长18.1%，同比增长27.7%；

中央商品住宅销售面积增长20.4%，比上年增长20.4%；

我国西部商品住宅销售面积增长10.7%，销售额增长11.5%；

东北部商品住宅销售面积同比增长1.8%，销售额则下降0.2%。

这一数据，一方面显示东部、西部楼市分化严重，东中部地区仍是新房销售的主力军，西部增长放缓，东北增长极缓；另一方面，销售面积与销售额的变化，也在反映各地区房价涨跌。可以看出，东部地区的销售面积增长低于中部，但销售额却比中部高，反映出东部地区的房价涨势可人。如此说来，中、西部区域的房价涨幅依次收窄，东北地区甚至出现销售面积与销售额的“倒挂”，表明本地房价已明显回落。另外一个数据也可以反映出成交量的下降。根据中央指院的一项调查数据，8月份，17个主要城市的中指总成交环比下降22%，其中二线城市环比下降33%，三线城市同比下降40%。

而且中指发布的“购房意愿”也可以反映出市场悲观情绪与成交量萎缩的趋势。

整体而言，无论是新房、二手房，似乎都出现了所谓的“拐点”，二手房的情况尤其明显，成交量的萎靡、价格的回落，也符合这种“拐点”的特征。02京北下跌，凸显京南价值回环京。统计数据显示，20个新房下跌城市中，唐山、秦皇岛跌幅居前，这说明了什么问题？东部、西部地区的销售面积和销售量的变化，都表明环京地区内部的地域差异早已开始显现，未来环京的住宅的技术性将越来越高。环京楼市中的各个概念板块，我们之前把它划分为“4级”。其一级为环京东南的“北三版块”、“京南版块”、“京南版块”、“四大版块”、“京北版块”、“京北版块”、“京南版块”等四大版块，版块价值不断提升。在“四级”中，真正具有“长远价值”的版块只有北三、京南两个版块。北三县的这两个板块由于“飞地”属性，很容易区分；京南版块叠加了京西南如涿州、怀来等地，同时又叠加了北三县的“飞地”属性，使之更容易区分；

与崇礼、京北版块相比，崇礼受冬奥会概念的刺激，短期内房价有较大上涨预期，但承租盘后会是一个很大的问题，与其形成鲜明对比的是京南版块，还是新机场、雄安新区等地房价上涨的预期较高。京北地区的问题同样出在承接盘上，比如唐山，房价涨幅一度超过全国，但人口却是净外流状态，加之政策对高耗能企业的限制越来越严格，无论经济还是人口都没有支撑。再次看京南版块，人口自然增长几乎可以和二线、热门城市相比，加上北京的产业疏解，政策非但没有限制，还鼓励。而且短期内，京北的接盘侠更不占优。京北的通勤是“硬伤”，尽管有京唐城际等利好，但城际间的通勤效率不亚于公交，这一点与京北版块形成了鲜明的对比，既有京唐城际等利好，也有通勤网络。除“通勤”外，雄安新区之后，北京城市疏解的主要方向集中在南部，这也给京北带来了直接的利空，但此消彼长，对京北利空，对京南而言是利好。

今后，这种地域版块的分化会越来越明显，环京内部也会出现“涨跌不一”的情况，各版块的“长期价值”越来越重要，与京北等非核心价值版块相比，京南各区域的长期价值更突出。03 “两个信号，一个时间节点”返回全国。像唐山这样的京北地区，是环京地区内部分化所致，那么未来，在全国楼市拐点向下的情况下，什么时候才能再次好转？短时间内，主要看两个信号，一个看地方“救市”政策，一个看宏观调控基调。如今，地方“救市”的呼声越来越高，包括唐山在内，已有多个城市出台了“限房价”或直接参与“救市”。例如唐山对开发商明确了“限跌”政策，岳阳还规定了限跌幅度，不能低于15%；如长春就直接参与了“救市”，不仅要买房子，还要受限制，而且受限制。

一系列的“救市”行动，实际上都在营造一种调控的“主调”，即“稳字当头，既防大涨，又要防大跌”，因此短期的一个重要信号就是要看各地的“救市”政策，即“稳字当头，既防大涨，又防大跌”。但是，最重要的还在于宏观态度，特别是宏观信贷政策。目前房地产信贷仍处于紧缩周期之中，如果信贷宽松，不排除以后会引导资金流入楼市，这是最重要也是最有效的“救市”政策。大家都知道，房地产对中国经济非常重要，但与此同时，信贷是否放松对于房地产来说又太重要了。因此，短期楼市能否好转，除了看地方的“救市”政策外，更重要的是宏观层面的信贷政策。

因此，有一个时间节点尤其重要，那就是年底召开的中央经济工作会议，这个时间窗口是窥探政策是否转向、短期、最重要的风向！到底政策走向何方，我们仍要更多地关注。整体而言，“70城数据”显示全国楼市拐点已至，包括环京在内的各区域均表现出明显分化。接下来如何发展，需要关注各地的“救市”政策和宏观信贷政策，年底召开的中央经济工作会议是最主要的风向！

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