国人对于买房的热情，高，实在是高。

4月末，央行公布了2021年一季度的金融数据，单季度的住户部门贷款余额增加2.56万亿元，创下了历史新高——而这，还是建立在房贷利率加点、各地楼市调控不断的基础上。

分城市等级来看，楼市的热度已经从一二线城市蔓延到了三四线城市。与此同时，我国在房地产贷款余额突破50万亿元。

这情形，与2016年颇有相似啊！

01 个人贷款，再创新高

前段时间，央行公布了2021年一季度的金融数据统计报告——

一季度人民币贷款增加7.67万亿元，同比多增5741亿元。从部门来看，住户贷款增加2.56万亿元，其中，短期贷款增加5829亿元，中长期贷款增加1.98万亿元。

单季度的住户部门贷款增加了2.56万亿，这是历史首次。其中，中长期贷款的增加，主要跟房地产交易的繁荣有关。

从楼市成交量来看，2021年一季度的楼市，绝对是火力全开。4月16日，国家统计局发布数据显示，今年一季度全国商品房销售面积达到36007万平米，商品房销售金额达到3.8万亿元，双双创下了近年来的同期新高。

和2020年不同，这一次不再是一二线城市的狂欢，三四线城市也加入了战线。所以，住户部门的贷款大增，其实并不稀奇。

比较稀奇的，其实是另外一组数据——

房地产贷款余额突破了50.03万亿元，同比增长10.9%；

个人住房贷款余额为35.67万亿元，同比增长14.5%。

简单说下情况，楼市一直在调控，去年8月，央行把房企都叫去开会，然后发布了三道红线，限制开发商的融资；2020年末，央行、银保监会又出台政策，限制大中小银行的房地产贷款上限额度。

这两条政策，其实重点打击的还是开发商——2021年一季度的金融数据表现得很明显，房地产贷款的增速低于个人住房贷款的增速，压住的主要还是开发商。倒不是高层不想控制个人贷款的增速，主要是底盘实在太大，只要楼市一热，增速立马上去。

此前，银保监会统信部副主任刘志清在中国银保监会2021年一季度新闻发布会上表示，房地产贷款增速进一步下降，为8年以来的最低水平，继续低于各项贷款增速。

在高层的有意控制下，房地产贷款增速下降是肯定的，但总量余额近一步扩大也是肯定的。

02 不良率成为灰犀牛

时至今日，贷款买房早已被大众所习惯。

这个问题，咱们可以参考一下历年的房地产个人贷款余额——1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿；到2001年底，全国房地产个人贷款余额超过6600亿元，是1997年的35倍；而到了2021年一季度末，全国房地产个人贷款余额达到了35.67万亿元。

个人贷款余额的增长，是大众购房思维的转变。

在过去的几十年里，房价虽然有所波动，但总体是处在上涨态势的，尤其是一线城市核心地带的房产价值，所以大众对房价的信心指数自然也高。从这个层面来说，贷款买房是用未来的钱消费现在的东西，它不仅能抵御通货膨胀，还能变相地提升资产价值。

通货膨胀，其实就是社会流通货币有多少的问题。简单地说，每个国家发行的货币量和国内可提供的物质存量总数是相对的，这应该是一个“恒定”的状态，但实际上经常被打破。受到外部环境刺激时，各国央行就得根据实际情况调整社会流通货币的供应量，一旦流通的钱多了，恒定状态被打破，货物的“价格”也就跟着上涨了。

2020年，新冠疫情席卷全球，美国打开了量化宽松政策的魔盒，开着直升机撒钱。受美元霸权的影响，其他国家也只能跟着开闸放水，通货膨胀在所难免——要不然美元贬值，手里的美元外汇储备就跟着缩水了。

外部流通的货币泛滥，势必会有热钱流入楼市，这是难以避免的。为此，监管层面对于银行的房地产贷款管控也不断加码，但由于底盘太大，社会各界对房地产贷款的担忧还是不断。

近日，华夏时报发布《房地产贷款余额突破50万亿大关，不良率攀升成为“灰犀牛”》，文中提到房地产行业的不良贷款正在不断攀升。

所谓的“不良贷款”，是逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款的总称。而房地产行业出现不良贷款的原因主要有两个——

一个是随着经济增速下滑，居民可支配收入下降；

另一个是监管一直在严格监管房地产贷款，许多以前的贷款如果发生不良，很难通过展期或者续贷近一步盘活。

重点在后头的“房地产贷款”这一项。这几年房企爆雷的不少，前几年借钱有多爽快，现在负债就有多凉快。就算是知名房企，也曝出了楼盘烂尾的情况，业主一查——嘿，资金被挪用了。

问题是还没有人敢接盘，因为楼盘一旦烂尾，意味着开发商的整个资金链都出了问题，接盘侠要负担得远远不是修房子的那点儿钱，背后还有更纠结的烂账。所以现在重点监管的也是这个问题，控制贷款给开发商，不给资金链有问题的开发商融资机会。

咱们的底盘太大了，只能徐徐图之。

03 保汇率，还是保楼市？

现在的情况，其实很有意思，一方面是楼市热度不断攀升，调控也在加码，住建部领导在各地灭火；另一方面是美元放水下的全球市场，大宗商品的价格持续上涨，我们正在面临史无前例的通货膨胀。

所以，站长最后再聊一个老生常谈的话题——

保汇率，还是保楼市？

在这个问题上，曾经有两个非常典型的案例，日本选择保汇率，俄罗斯选择保楼市，结果都不尽人意——日本保住了汇率，楼市彻底崩塌，经济陷入了“失去的20年”的怪圈之中；俄罗斯保住了楼市，但汇率大崩，导致卢布疯狂贬值，买房成为资产保值的重要方式。在这个过程中，俄罗斯的出口结构单一，外汇储备不高，也是其“弃汇率保楼市”的重要原因之一。

中国不可能照搬日本的模式，也不能抄俄罗斯，一来是中国房地产的规模越来越大，二来是中美贸易上的往来太多，外汇储备也高，选哪种模式都可能引发大震荡。

所以，2018年，《人民日报》发布了一篇文章，称——

房价和汇率只能二选一，是个伪命题。

文章分析认为，“中国房价和汇率只能二选一”是不存在的，两者的根基实际取决于中国经济的长期趋势，只要中国经济的基本面足以支撑，二选一的局面永远不会发生。

在这个过程中，中国做了两个举动——

一是减少外汇储备，收购市场上多余的人民币；

二是降低货币供应量，引导资金流向，加码楼市调控。

简单地说，就是咱们走出了第三条路——既保楼市，也保汇率。

从这几年的政策也能看出来，高层多次强调房住不炒，通过加码楼市调控，降低了商品房的流动性；同时减少货币供应，希望房产中的泡沫能跟经济增长对冲。

一句话，长期震荡去泡沫，房价还是不降的！

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