董明珠曾经说过，“我们坚决不做房地产，因为房地产赚钱太快了，太多了。”这句话大概释放了两层重要意思：其一、房地产的确是不可多得的“暴赚”生意；其二、明知道房地产来钱快，且有这个经济条件去搞房地产开发，但董明珠就是不做房地产，可能并不是“和钱有仇”。我们认为根本原因是“实干家”基本上都和房地产的“赚快钱”属性不合。

事实上，过去这几年，曹德旺、任正非、雷军等实体制造业的企业家都曾经猛烈抨击过房地产。尤其是任正非，曾经调侃，自己应该做房地产，而不是像现在这样干苦活、累活、脏活。调侃归调侃，但众所周知任正非骨子里最认可的还是科技与创新。

纵使有那么多的企业家大佬点名“痛批”房价不合理、房地产问题很严重，但这并不妨碍数以万计的国人对房地产执着的热爱。究其根本原因是，房地产拥有惊人的“造富”效应，在亿万国人心目中早就奠定了“神一般”的地位——过去二三十年，我国房价几乎是一路涨着过来的，房地产创造了数不清的财富，一个个鲜活的“买房赚得盆满钵盈”的案例，刺激着、裹挟着数以万计的购房者前赴后继奔赴楼市。尤其是2016-2017年房地产最疯狂时期，楼市一度上演“全民跟风投资炒房”。

潘石屹曾一针见血指出，国人对房屋产权宗教般的狂热是高房价的根本原因。国家统计局数据显示，2000年-2020年，我国平均房价上涨了5.3倍。但谁都知道，平均数据是严重失真的，因为真的聚焦到某些一线城市的重点板块，我们会惊讶于有些城市短短十余年时间，房价就已经上涨了10-20倍。面对如此巨大的诱惑，但凡是个正常人都会幻想着靠楼市狠赚一笔，抵挡不住诱惑也无可厚非。

事实上，在中国“最大的炒房客”面前，个人乃至是团体都微不足道。那么，谁是中国最大的炒房客呢？那就是中国的上市公司：根据Wind数据，截止到去年第三季度，A股1826家上市公司一共持有1.33万亿元房产。如果以总价一百万元的房屋计算，这些上市公司手中的房屋数量达到了惊人的130万套，听起来是不是非常震撼？

此外，还有一项数据，更触目惊心：资料显示，2000年-2020年，我国注册房地产公司数量由27303个飙涨到99544个，其中广东省最多9239个。用独立经济学家马光远的话说，在房地产黄金时代，投资房地产躺着都能赚钱，一些非科班出身的草台班子都敢注册房地产开发公司，把“空手套白狼”的游戏玩得溜溜转。可以说，房地产高速发展时期，也带动了一大批房地产商，让们享受着房地产的巨大红利，赚得盆满钵满。

民营企业搞房地产开发，企图在房地产这块巨大的蛋糕中分一杯羹，我们可以理解。但很多人不知道的是，在为数众多的房地产开发企业中，一些非房地产主业的央企国企这些“国家队”竟然也赫然在列。早在2010年，这份名单就有足足78个之多，其中就包括国家电网、山东高速、中国重汽等国企。

平心而论，房地产行业对国民经济有不低于20%的贡献率的情况下，我们很难避免央企国企涉足房地产开发。归根结底是两方面原因：其一，大方向上这有利于国家对房地产行业的调控，有利于稳定，也有利于为国家创造更多的利润；其二，小方向上，不管是国企还是央企，都是大型企业，以一当千，他们一样要生存发展，而房地产业恰恰可以很好的支撑这些大型企业良好运转。

但不可忽略的是，房地产作为民生产业，需要长久稳定健康发展，而大型国企央企参与到房地产，势必会破坏这个行业的市场化。原因很简单，代表国家资金的央企和国企优势太明显，尤其是在融资便利上和资金成本上都要远胜民企。我们举个最简单的例子，在2009年全国产生的90多个地王中，央企就拿下60个左右，占比高达67%。不仅如此，央企国企的大量资金涌入楼市，投资投机性需求就会高涨，推高房价不说，还加剧了民众的购房负担。

“退房令”重启，央媒发声敦促，国家将全面退出楼市

到底该如何有效解决这个重大问题？答案就是“退房令”：非房地产主业的国企央企必须全面退出房地产——事实上，早在2010年，国家就发布了“住房退出令”，要求以房地产业为主的国有企业退出房地产市场，试图清理房地产市场。彼时国资委领导还说过一句最硬气的话，“老老实实干你的本行、干实业，不要东张西望！”

“退房令”虽然曾引起市井坊间一片叫好，然而实际效果似乎不容乐观——时至今日，以房地产为主业的国有企业仍然有16家，且绝大多数央企依然按兵不动，全面退出更是遥遥无期。

好消息是，国家再次重启“退房令”了——去年底，国资委再发通知，明确要求，严把国企央企的主业投资方向。即坚持聚焦主业，严控非主业投资。不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

是的，你没看错，时隔10年，“退房令”终于又来了，毫无疑问这一次是动真格了：一方面新文件发布不久，国家电网、中航集团2家国企就表态全面退出房地产。此外，21世纪财经报道5月22日消息显示，截止到今年4月底，已经有14家央企、国企剥离了部分地产业务，包括但不限于股权转让旗下地产及物业项目；另一方面，搁置了十年之久的“退房令”必须动真格了，这是全面落实房住不炒的需要，更是纠偏国企央企回归主业的正常操作。

不得不提的是，2020年12月30日，央媒经济日报还发文“敦促”剩余未退出房地产的国企央企要尽快制定退出计划和具体的时间表。文章还列举了两大原因：一是央企跨主业进入房地产，既推升了市场热度（“财大气粗”的大型企业拿地，客观上会助推土地市场的火热程度），又加剧了民众的购房负担；二是有利于央企集中资金发展高新技术，解决国家发展的“卡脖子”难题。

上一次未退成，这一次就一定能如愿以偿吗？答案是肯定的。

首先，“国家队”从楼市中撤离，是十年前就设定好的目标，现在只是再一次执行罢了；

其次，当前的市场环境和十年前完全不一样，十年前“退房”政令不了了之，本质上是经济发展需要房地产，需要国企央企大型企业助阵。现在不一样，大环境急需国企央企退出房地产，理由有四个：1、社科院研究数据显示，房地产对经济的拉动作用低于挤压作用，简言之就是“得不偿失”；2、房地产投资的黄金时代已经一去不复返，国企央企退房时机成熟，现在继续留在房地产行业，也未必是好事。尤其是在近十年的发展中，房地产开发的利润不断降低，也涌现了碧、恒、融等一批优秀的房地产企业，加剧了整个行业的竞争；3、调控楼市需要，尤其是降低甚至摆脱对土地财政的依赖；4、国企央企有更重大的任务和更清晰的目标，回归主业，坚守主业，比如量子计算、大数据、半导体、5G、先进核技术、航空航天技术和人工智能等，把资金投入到强国产业中去，更好服务于主业实体经济，这本身就是国企央企的使命与担当。

正如实干家曹德旺所言，支撑一个国家经济长盛不衰发展的从来都是高科技产业以及实体制造业，而不是钢筋混泥土堆积起来的房地产业。这一点美、日等发达国家已经用亲身经历证明了。

更深层次的原因，央媒经济日报在2011年4月底发布的评论性文章中，已经说得很明确了：央企国企“退房”，就是认真贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，合理推进商品房建设和租赁住房建设，更好地满足民众的刚需和改善性需求，为促进行业平稳健康发展作出努力和贡献。

最后聚焦到大家最关心的房价走势上，“退房令”是否意味着房价跌定了？答案可能并非很多人预期的那样，房价依然会保持稳定。不得不承认，具有资金优势的国企、央企全面退出房地产，确实在一定程度上有助于整个房地产市场回归稳定，尤其是大举资金从楼市撤离，理论上是会对市场产生一定的震荡作用：资金离场，市场可能慢慢冷却降温。

不过也要因城而异：对于需求庞大、产业发达、经济支撑强、人口显著增量的的绝大多数一二线城市来说，房价很难下跌，反倒是那些远离中心城市、人口流失严重、产业单一的三四线城市要注意了，“退房令”可能让本就失去支撑的楼市雪上加霜，换言之，房价有下跌的压力。但考虑到国家目前的监管态度以及给楼市定的“稳”主基调，所以即便是房价有下跌趋势的城市，其下跌空间也不会很大，尤其是对于绝大多数高度依赖房地产的城市来说，更会想尽一切办法进行“急救”。