近日，西城区2021年小学多校划片入学意向填报工作启动。德胜、月坛学区部分家长发现，自己购买的房屋“理想中”对应的学校已无空余学位，甚至连学区内的多所学校都没有学位了。想要孩子上学，选择范围只有相邻学区的学校。

遭遇这种情况的家长，大部分是去年7月31日后购房入户的。一时间，西城区执行“真多校”的消息瞬间在家长群内炸了锅。这些家长没有想到，自己斥巨资买下德胜、月坛内的学区房，最终却连片区内最差的小学都没有排上。

其实早在去年4月30日，西城区教委发布的《2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》（下称《意见》）中，已经对多校划片做出了说明。《意见》指出，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房产证的家庭适龄子女申请入小学时，全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学；自该房产地址用于登记入学之年起，6年内只提供一个登记入学学位。

所谓“多校划片”，是指购买一处小区的房产不再对应单一学校，而是对应区域内多个学校的学位，学生通过随机派位方式分配就近学校的招生名额。

在提出“多校划片”5年后，北京市教委终于动真格的了。这也意味着，即使购入心仪小学对应学区的学区房，不仅不能保证一定能够在该小学入读，就连就近的几所小学，也不再是板上钉钉的了。

北京西城多校划片落地，天价学区房也无法保证就近入学

如果说西城区集中了北京市众多优质教育资源，那德胜、月坛两个学区就是皇冠上的明珠，多年来在无数“幼升小”家长的眼中熠熠生辉。

据悉，西城区共有11个学区，其中集中了最多“老牌牛小”和优质中学就是德胜、月坛及金融街三个学区。其中，德胜和月坛因为重点小学分布相对均衡，相比下因为没有“渣校”而更受“幼升小”家长的欢迎。近年来，这两个学区的房价在北京市一路领涨，目前的均价约17万～18万元／平方米，较周边学区高出1万～3万元／平方米不等。

在追捧学区房的家长眼中，尽管这一区域学区房的房屋条件并不优质，大部分都是上年纪的“老破小”，但是买下这里的房子，就等于提前握住了进入重点大学的入场券。

“每年高考、中考的成绩一出来，北京学区房的价格都会相应出现一些波动。”一位长期以解读升学政策而在家长群中颇具声望的专业人士告诉记者。从每年各个区的录取率尤其是清北录取率来看，海淀、西城以及东城无疑拥有巨大的教育优势。而对于大部分找他咨询的家长来说，最焦虑不是考大学，而是能不能考上高中。

“从往年的普高录取情况来看，北京中考的普高录取率大约在69％，也就意味着有30％的初中毕业生是上不了普通高中的。其中海淀的普高率最高，大约在97％。东西城都在90％左右。同样是北京大区，朝阳的普高率70％不到，这也就决定了这3个区是北京优质教育资源集中的3个地方。”上述专业人士对记者说。

据记者了解，多年来，北京市义务教育阶段入学一直采取“片区内登记入学”的方式。所谓“片区内登记入学”就是学生到学区房划片的学校去做登记入学，也就是常说的“单校划片”。由于学位紧张，“单校划片”登记入学的录取标准，就是“顺位”，按照顺位优先录取，顺位越往后，单校录取的机会就越小。排在首位的就是户口和房产都在对应学区内。这也意味着，购买学区房成为了获得优质教育资源最简单的择校渠道。

2016年，一篇“谁买走了北京天价学区房”的文章一度在社交平台上热传。该文章指出，北京西城区文昌胡同内一间仅有15平方米的屋子，卖出了46万元／平方米的高价。而该房屋所对应的学校，正是北京实验二小。此后，北京市教委下发文件，要求各区教委根据适龄学生人数、学校分布、所在学区、学校规模、交通状况等因素，“合理进行单校划片或多校划片”。

这是北京市教委首次提出要以多校划片的方式招生。据前文中提到的专业人士描述，尽管每年各区教委出台的文件中都提到了多校划片，但从具体实施情况来看，仍然是“单校划片”为主。记者也注意到，每年临近5月份，各大社交平台上都会出现“××区今年是真多校还是假多校”等问题的讨论。从回答来看，不少家长都抱着侥幸心理，认为即使执行多校划片，也是就近入学，不会执行到片区之外。

王茜就是抱着这样的心理，在去年11月购入了德胜片区的学区房。和大部分“7·31”政策后购房的家长一样，她考虑到德胜、月坛学区内教育资源分布比较均衡，为了“保底”才出手购房。没有想到的是，连片区内最差的小学都没有保住。可供选择的6所学校，所在学区的房价比她当时购房的入手价每平方米少了3万元。

“以往都是雷声大雨点小，没想到这次这么严格，看来是要动真格的了。我们现在买的房子是上世纪90年代建的，如果没有教育属性的加持，市场价值肯定会大打折扣。房子贬值是一回事，最大的问题是上学。当初买这里的房子就是为了学位和上学方便，现在调剂的学校在五六公里外。我现在最郁闷的不是房价，是自己没有早做决断，赶在7·31之前买房，结果影响了孩子上学。”王茜不无懊恼地对记者说。

“多校划片”政策加码，北京学区房降温

事实上，早在西城区厉行多校划片之前，北京市教委在今年发布的义务教育入学文件中就首次提出了“要以多校划片为主”，要求各区严格执行已经公布的多校划片政策。

在此基础上，各区今年发布的文件中都一再提到“多校划片”政策。东城区强调，2018年12月31日以后购房家庭子女，通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学；朝阳区重申对在2017年6月30日之后购房家庭子女实行统筹派位。西城、海淀也都再次明确了此前规定的2019年1月1日、2020年7月31日等实施多校划片的时间节点。此外，一些远郊城区也在今年首次加入了“限时购房者多校划片”的内容。顺义区提出，以2021年9月1日为节点，此时间之后在顺义区购买房产的家庭适龄儿童少年入学，实施多校划片。平谷区同样明确规定，2022年1月1日起，在现有小区新购买房屋者，均实行多校划片。

目前，北京市各区多校划片入学意向填报工作已经基本完成。据记者了解，像德胜、月坛这两个学区一样出现第一顺位跨片区调剂的情况并不多见。即使是同在西城区的金融街片区，也只有顺位靠后的家长在填报时遇到了这种情况。

业内分析师认为，德胜、月坛学区之所以会出现这个情况，主要在于最近两年幼升小人数激增。今年西城幼升小人数预计在2.2万人左右，而今年该区毕业生只有1.28万人，6年内入学人数翻倍，学位不够是最重要的因素。

“一方面，疫情原因导致教育回流，一些原本考虑送孩子出国的家长选择了在国内就读。另一方面，德胜、月坛学区近年来一直都是热门选择，尤其是去年公布‘7·31’政策后，房屋交易量激增，很多家长赶在‘7·31’前买房落户，今年整个学区内的学位都很紧张。”分析师说。

消息传出后，北京市学区房市场闻风而动。多名在西城区德胜学区从事房屋买卖的中介介绍，目前正在进行中的购房交易很多都暂停了，不少有购房计划的家长选择了观望，也有一些人宁愿损失几十万元的违约金，也要放弃原定购房计划。由于眼下并非学区房交易的高峰期，目前仅有少数持有学区房的家长来询问过价格，还不能确定是否会出现学区房贬值的情况。

“受东城、海淀相继实行多校划片的影响，今年四五月份德胜和月坛的学区房都很抢手。毕竟比起海淀同一学区内‘牛小很牛、渣小垫底’的情况，这两个学区的小学相对水平相差不大，今年比去年每套房平均都涨了三四十万元。现在政策出来，我觉得可能会跌回去，甚至不止。”一位中介人员向记者说。

在学区房越炒越热的情况下，厉行“多校划片”像是在这锅沸水上浇了一壶冰水。但在一些业内人士看来，学区房价格畸高只是外显表现，内因还是教育资源分配的不均衡。解决学区房问题，不能仅仅靠“多校划片”。

各地学区房整治政策频出，沪深等地价量齐跌

比起北京，上海的动作要更快一些。

今年1月，上海市教委等部门出台《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，提及促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置的关键信息。

根据上述指导意见，上海将健全骨干教师流动“蓄水池”机制，重点推进乡村学校、“初中强校工程实验学校”校长教师资源的统筹均衡配置。上海教委在要求确保全市每位中小学教师10年内有规定的流动记录之外，还设立了同学段学区、集团每年教师交流轮岗人数以及跨学段学区、集团每年教师交流轮岗人数比例指标。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，其中的核心思想就是到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证学校之间的平等。

这意味着，一些冷门的、过去不为家长看好的初中，后续入读优质高中的机会大增。在“小升初”的机制下，也会传导到相关的小学择校过程中。通过这样一个机制，真正使得此类小学和初中的生源质量改善。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。

记者注意到，因上海均衡教育等政策出台，原本打算购置学区房的家长观望情绪浓厚。

楼小姐就是其中一位。今年年初，她打算将上海静安（老闸北）区域内的一套一室户卖掉来买黄女士的房，没想到这套原本450万元的学区房，在上海一系列政策出来后就“不香”了，目前已跌入400万元以内，楼小姐觉得现在卖“损失太大”，便终止了这套学区房的交易。

“她看中我家房子时候是在过年前，新婚小夫妻，想换大一点的房。价格谈好了，623万元，订金20万元都付了。她原先很安心的，手上那套一室户学区房随便卖卖都有人要。”黄女士7月8日对记者这样说，“因为她的毁约，我怕影响我买房，所以第二次就降价至614万元。因为我也看中了别的房子，也在等钱买”。

记者在采访中发现，在房价坚挺的深圳，学区房的价格和成交量近来也都出现了下跌的趋势。

“连福田的顶级学区房都‘顶唔住’（粤语，“顶不住”的意思），我还不抛吗？”一位来自深圳南山区的售房者告诉记者，自己卖房最直接的原因是学区积分规则的改变，自己所在的深圳湾科技园生态园学区积分由40分下降至20分，孩子申请入读心仪学校的概率大幅下降，所以考虑去其他地区换房博优质教育资源。

来自龙岗区和宝安区售房者也给出了类似的理由。

“学区划分新规出台后，我们房子所在的学区不再属于‘一对一优先录取’的单享学区，而是多对多的共享学区。”一位来自宝安区莱蒙水榭春天小区的售房者告诉记者。

另一位来自龙岗区的售房者则说，自龙岗区推行大学区制新规后，自己所在学区房产的积分优势下降，使得总积分从一类“降级”到了三类，考虑到市场竞争力有所不足，就调低了放盘价。

据了解，今年以来，深圳加快推行了大学区制的迈进步伐。2021年2月，深圳市龙岗区设立了街道大学区制，即第一公办志愿选择对应学区的学校，其他公办志愿的范围可扩展到整个大学区的公办学校，其他各区的学区改革思路与之类似，这在一定程度上削弱了学区房拥有者对优质教育资源分配的作用。

“目前降价幅度较大的学区房，从几十万到几百万元不等，基本上都是分布在受一季度学区新规影响较大的小区，不是普遍现象。不过，比起价格，我更担心成交量的问题。”一位在深圳工作多年的学区房房产中介告诉记者，今年上半年，他只签出两套学区房，而去年是4套。今年一季度以来，由于深圳各区学区改革的进度和具体实施标准各自不同，选错学区房可能导致小孩面临上不了学或被分流的风险，这使得购房者对学区房的态度变得更加谨慎。

记者了解到，近几个月来，石家庄、南京、成都等地都针对当地的房地产经纪机构开展了专项检查和约谈，重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。

专家对记者说，就最近学区房的市场来看，部分城市的学区房确实出现了降温。从后续改革的方向看，既要抓市场监管也要促进市场长期规划。短期看，二手房的价格监管依然会继续，价格指导的政策将有助于促进此类市场的平稳健康发展。而中长期看，大城市后续应该积极增加教育配套，进而形成更多的教育资源和学位供给。

遏制学区房炒作，关键要促进教育资源均衡发展

无论是多校划片，还是改革高中招生分配名额，目的只有一个，即一定程度上给学区房降温，不让义务教育资源和“财富”挂钩，保证教育公平。

在分析师看来，此次出现跨片区调剂不意味着学区房时代的终结。西城拥有优质的教育资源，即便是排名靠后的学区也比郊区县的教学水平高。西城顶尖三大学区未来仍会延续今年这样的趋势，这就凸显了其他学区的性价比优势，预计未来这些学区内房源成交会逐步走高。

教育公平才是最大的公平。随着学区房价格水涨船高，“只有买得起学区房才能进得了牛校”的情况愈演愈烈，这无疑背离了义务教育的公益属性。

2014年，期刊杂志《教育与经济》刊登了一篇名为《学校选择、教育服务资本化与居住区分割》的论文。文章中指出，“就近入学”政策下的优质教育机会分配，已经由过去的按能力分配转变为通过买房而择校。

该论文的作者通过实证研究发现，2014年，东城区的学校口碑排名每提升一个档次，学区房平均价格将上涨6.8％。海淀的排名提升对价格的刺激更加明显，达到了13.2％。

“在就近入学的原则下，学区房的存在是不会改变的，尤其是那些有着优质教育资源的学区。要改变学区房的属性以及以学区房名义炒作房价的行为，关键还是要弥合教育资源差异，改变目前教育资源不均衡的情况。”前文中提到的专业人士对记者说：“这个现象如果不解决，在目前仍然是以应试教育为主要指挥棒的情况下，家长仍然会用分投票，想尽办法扎堆进牛校。只有当牛校和普校的升学率差距没有现在这么明显，才有可能弱化学区房的概念。”

央视新闻近日发表的评论文章同样指出，学区房之所以能成为每一轮楼市行情的领头羊，根源即在于教育资源分配的不均衡。本轮针对学区房的定向调控，传递出的信号非常明显，多举措保证教育公平的同时，还要对学区房的炒作行为保持高压态势。让教育和住房都回归到各自本位，房住不炒、教育均衡，让学区房“凉”下去，让教育公平“热”起来。

“说到底，还是要强调教育公平的重要性。若要住房不再被附加上过多的属性，就需要持续扩大优质教育资源的覆盖面，办好每一所学校，让每一个孩子都能享受到优质的教育。”央视称。