八月十三日消息，岳阳近日出台新的楼市政策，提出市中心城区新建商品房的实际销售价格不能高于房产局的备案价格，同时也不能低于备案价格的85%，如果销售价格不在这个区间，那么就无法办理网签。

显而易见，这一信息“有些反常”，不符合当前楼市“降房价”的主基调。

开发商在卖房子的时候，房价不能随便上涨。

近几年来，我国住房调控全面展开，限制房价过快上涨已成为大多数城市都在为之奋斗的目标。尤其是在2021年第七次人口普查数据公布后，高层对房地产的态度更加坚定。到2021年末，我国总人口14亿人，其中60岁以上老年人达2.6亿，占到18%以上；与此同时，新生儿数量连年下降，到2020年全年只有1200万人出生，即使是在2016年全面二胎放开后，仍未完全消除。在14亿人口中，新生婴儿大约有1000万，这表明人们确实不想生孩子。

为什么人们不想要小孩呢？人口统计学家和经济学家研究发现，生育率与房价呈负相关，房价上涨和房价上涨速度加快，那么生育意愿就会迅速下降，房价每上涨1000元，生育意愿就会下降，二胎下降的幅度更大。因此，要提高生育率，确保人口规模增长保持平稳的趋势，除了放开三胎外，更重要的因素是要减少家庭对住房的支出，因此房价的限制成为首当其冲的事情。

二、为抑制物价上涨，调控升级，连利率都提高了。

到20201年4月，各大城市的住房调控措施开始陆续出台，深圳、合肥、成都、南京、无锡等整个城市或部分地区房价过热时，都会迅速按压。7月国家建设部联合8部委提出，要有针对性地解决围绕房地产开发、房地产交易、房地产中介、房屋出租、物业服务等多个方面的问题。期望三年后，能够取得更好的成绩。尽管看上去这套方案并没有涉及到房价问题，但基本上都是围绕着房价展开的，房地产开发涉及到建房成本、销售价格、房产中介等都是影响房价高低的决定性因素，只要能让这些问题得到妥善解决，就能顺利地实现。

因此，从2021年6月开始，调控再次升级加码，连影响购房者的房贷利率都开始上浮。根据贝壳研究公司公布的数据，截至2021年8月， LPR利率已连续15个月保持平稳趋势，预计未来数月内不会发生太大变化。LPR利率固定不变，而实际执行房贷利率纷纷上浮，成为近期的常态，上海、北京、深圳、武汉、泉州等地都提高了房贷利率，目前全国首套房利率已达7%左右。

无论是调控加息，还是加息，亦或进行围攻，整治与房地产有关的各种“大小事”，其归根结底只有一个，那就是不能让房价继续高涨，要合力调节房价，让房价保持在相对合理的尺度上。使有买房需求的人可以接受房价，并能通过自己的努力购买一套房子。这些正是“房住不炒”这个题目的意思。

此外，近日，多家主要房企纷纷下调其销售价格，据中国经济周刊报道，万科、保利、碧桂园、融创等企业目前的新房销售价格比2021年1月有明显下调，降幅达700元-5200元，这也意味着，如果你要购买一套面积200平米的房子，按降幅5200元计算，降幅为700元。

三、市场销售不畅，房企降价促销。

就像前面所说的，要房住不炒，减少房地产资金流动是至关重要的。以2020年至2021年众多房地产政策为例，可以看出，楼市的“资金来源”正在被切断，2020年8月底，央行与住建部联合组织多家龙头房企召开座谈会，提出了“三红线向三绿线”的要求，即“三红线”向“三绿线”过渡。

万科郁亮对“三红线”的评价是：影响力度不亚于土地招拍挂的改革力度，这意味着未来房地产企业将不能依靠高周转、高负债的巨额融资模式来生存，而这些房企需要依靠土地管理来创造红利。在2021年末的董事会会议上，郁亮再次表示，目前现金流比任何时候都重要。

假如“三道红线”已经限制了房企的资金流动，那么从2021年起，“双上限”将让房企们像热锅上的蚂蚁一样，央行给各金融机构设置了对房地产企业和购房者的贷款上限，那么2021年以来的“双上限”将会让房企的资金流动受限。因此，自3月以来，大多数买房人都明显感到“按揭贷款”有困难，审批严格，贷款时间越来越长，额度也可能缩减，特别是对二套房的按揭贷款，要么增加了审批期限，要么是直接停止二套房贷款。

四、禁止“大幅度降价”，压垮房企的“一根稻草”还是出现？

可以说，现阶段，房地产开发商降低销售价格，实在是无能为力，因为没有降价就没有销售，没有销售就没有现金流。但是，随着“限价令”的到来，是否意味着房企要降价也不可能？作者认为“限跌”与“限跌”实际上是有尺度的，房价不能不能涨，而不能涨，不能跌，不能跌，不能跌，不能跌。就所谓凡事过犹不及，不论涨跌，只要在合理的范围内，对市场的影响不大，但超过范围就会适得其反，所以不但限涨，也要限跌。

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