一年多来“限购”楼市再现：部分城市高库存难题有待解决

经过一年多的时间，房地产市场再度出现了“限跌”。

近日，湖南岳阳楼市新规出台，要求中心城区新房实际成交价格不得高于备案价格或低于85%的备案价格，否则不能在网上签订合同。

无可厚非，由于昆明楼市近一段时间出现了“大跳水”，昆明市房协紧急组织TOP30及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求，严格控制恶意降价行为。

这种控制这种降价现象，其实质就是去库存压力大，结果是导致房企营销出现了乱象，纷纷打价格战，结果是各种交易秩序的混乱。易居研究院研究中心研究员严跃进对记者表示，二者都是为了严打各种价格战现象，但如何积极地去库存和确保市场平稳健康发展，仍是后期各地需要做的。

昆明房地产价格“跳水”

「促销已结束，没有任何优惠.洋房均价在每平方米17000元左右。」近日，记者在昆明滇池边的阳光城·滇池半山项目现场咨询，一位置业顾问如是告诉记者。

「本月初，滇池半山确实推出了一批以工程抵款房名义进行优惠促销的房源，优惠下来价格在10000~11000元/平方米，楼面价在98~11000元/平方米，楼面价9980元/平方米，楼面价143元/平方米。昆明德佑一家门店中介汤明向记者透露，不过这次的价格只限于8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均价约16000元/平方米，部分房源为19000元/平方米。

这样大幅降价，也引来了前期购房者的维权。根据云南房网消息，8月1日，也就是阳光城·滇池半山特价活动当天，老业主集体到售楼部向开发商讨说法，甚至要求“退房”。

记者注意到，进入下半年，昆明多个项目出现“大跳水”。比如坐落于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层住宅正常售价为12000元/平方米，按照目前的优惠价格，交3万元即可享受一口价优惠，按揭一口价9162元/平米起，最高楼面价为12000元/平米，最高楼面价为3000元/平米。

「受今年滇池环保整治及财政政策持续收紧影响，昆明今年整体楼市表现不佳，房企资金压力普遍较大。首批房企云南区域相关负责人告诉记者，受这一系列因素的影响，为了完成全年业绩，许多房企已经从第三季度开始冲刺，“预计此后将有更多的项目推出优惠措施。”

昆明锐理认为，目前昆明楼市的促销活动主要分为两种类型：一是房企自身资金紧张，借年中抢收关键节点，通过各种促销优惠“以价换量”争抢市场，快速回款；另一种是房企自身资金紧张，在年中时，选择了非优质优价廉的资产，通过各种促销手段进行促销。

去昆明近14个月的周期

多盘昆明楼市“大跳水”现象，也引来昆明市房协的关注。

有消息称，昆明一家房地产企业相关人士向记者透露，昆明市房协在8月11日组织TOP30房企和大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求的基础上，发现扰乱市场秩序，特别是恶意降价行为。有关部门首先约谈了相关楼盘，如果不整改，情节严重的，将停止对项目的网签。

昆明上半年房地产投资总额下降10%，出现一定程度萎缩。步入下半年以来，昆明整体房地产市场形势呈现持续下行趋势。据统计，6月份昆明新建商品住宅价格同比下降0.8%，跌幅全国第一；二手房价格环比下降0.6%，仅次于牡丹江，位居全国第二。7月份昆明新房价格继续保持下滑趋势，环比下降0.5%，降幅全国第三，成为西南四大省会中唯一下跌的城市。

另外，克而瑞公布的《昆明房地产市场6月月报》显示，6月主城商品住宅成交均价15581元/平方米，比上月下降1.38%；成交面积同比下降1.3%；

根据昆明锐理数据，7月昆明商品住宅成交均价为14702元/平方米，为过去一年最低水平。以呈贡、官南、滇池跌幅最大，其他地区降幅不明显。商品房库存持续攀升，商品房库存由2017年的476.22万平方米增至962.01万平方米左右，库存增加一倍，去化周期由6.87个月增至13.92个月。

"限房价"重现

近日，岳阳发布了《关于限制新建商品房网签成交价格的通知》，要求对岳阳市中心城区新建商品住房销售实行价格备案。商品房网上签约备案后，其实际成交价格不得高于备案价格或备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示不能签订网上签约和买卖合同。开发企业备案后确需重新调整备案价格，6个月后才能申请调整。

关于这项政策为什么出台？华夏时报消息，岳阳市住建局相关工作人员称，今年5、6月，某开发商为了回笼资金，将其旗下三个项目从备案价降到了8000元/平方米左右，导致价格下降到了5000元/平方米左右。此外，该开发商的降价行为也影响到了岳阳市其他楼盘的销售，“住建局还是希望房地产市场平稳健康发展，不能只限高，也要限低”。

另据国家统计局公布的70个城市最新房价指数中，岳阳7月新房价格环比下降0.7%，降幅为全国第一。与此前6月相比，岳阳新房价格环比下跌0.4%，开发企业销售压力陡增。据克而瑞数据显示，今年6月以来，岳阳新屋价格大幅下挫，从5月的7605元/平方米降至6月的6558元/平方米，7月继续下滑至6492元/平方米。

其实，房价的“限跌令”早已存在。2017年，广东省中山市明确表示，销售价格高于备案价格，或者超过15%的下浮幅度不能在线签约；2019年，安徽省马山市规定，商品房预售价格不得低于10%，不能在线签约；

最新的“限价令”是发生在2020年3月，东莞住建局通知要求，在取得商品住房项目预售许可证或现售备案证书后，应在10天内公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式进行销售，不得高于申报价格的90%。

「这样的政策让大家对全国市场有了比较清楚的认识，即并非所有城市房价都在上涨，部分城市反而面临去库存压力。严跃进认为，这次岳阳政策的出台，也是严打各类价格战现象，说明房地产市场调控需要关注一些非热点、三四线城市，如何积极地去库存和营销市场平稳健康发展，也是后续需要做的。这种不同于目前许多城市对房价过快上涨的做法也是有区别的，为了促进房地产市场的平稳健康发展，房价无论涨或跌，都将面临调控。

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