进入12月后，楼市出现了几个新的变化，种种迹象表明，房价的临界点正在被打破。

可以预见，如果政策不松动（至少现在还没有看到松动的迹象，明年2月份前后是个关键时点），明年房价可能还会持续下降。

这些新的变化包括深圳出现业主退房、香港房价大幅下跌以及三四线楼市房价开始掉头……

01

昨天，深圳万科星城业主已经开始退房了，据媒体报道，至少5位业主办理了退房手续。

万科星城业主退房，导火索是银行上浮利率引发业主不满，但根本原因是深圳房价开始下跌。如果房价继续上涨，我相信是没人在乎多上浮5%的。

11月30日晚，开盘仅两天的沙井万科星城打响深圳2018年按揭利率维权的第一枪。网络上流传的一份公开信称，万科星城为提高放款速度，与个别银行勾结，统一利率为上浮15%。

反观同地段同期开盘的另一楼盘华强城，贷款合作银行浦发银行只上浮了10%。

有人算了一笔账，以一套总价300万元的刚需盘为例，如果是30年的贷款期限，上浮15%意味着每个月比上浮10%多付500元左右的利息，总体差价为17万元左右。

万科星城业主因为利率上浮维权后，别的楼盘也开始跟进。陆续有光明星河天地、平湖佳兆业广场、盐田佳兆业城市广场(均价:52401.0元/平)、华润城润府三期4个楼盘的业主发公开信要求下调按揭利率至基准上浮10%。

在这些楼盘中，有些已经办理完了按揭贷款手续，比如华润城润府三期，分别在今年6月和9月开盘，贷款都办理完了。

可以看出，深圳业主维权表面上不是因为房价下跌，而是因为银行上调贷款利率，但本质上和房价下跌维权的逻辑是一样的。

不管是因为什么原因维权，都说明一个问题，投资者对未来房价上涨预期没有前几年那么强烈，预期发生了根本性变化。

反观前几年，房价处于上升通道时，很多投资者看楼盘沙盘就可以买房，从银行获得不了贷款，就从民间高息借贷买房，甚至还有人为了绕过限购，注册多家公司以公司名义炒房。

所以，看问题要看本质，利率多上浮5%，以贷款70%为例，整个房价的成本才上涨3.5%，在房价上涨时，3.5%完全可以忽略不计，可能买到手不到一个月就涨回来了。

02

为什么把深圳业主退房作为房价进一步下降的信号？主要是深圳房价之前一直坚挺，而退房比“21连跌”更能说明问题。

7月1日，深圳规土委公布的6月深圳新房成交情况显示，当月深圳新房均价54093元/㎡，较5月每平方米下降了18元，实现深圳一手住宅成交均价“21连跌”。

今年以来，外界一直以此调侃深圳房价下跌，言外之意就是，深圳房价根本就没怎么跌。

10月份，深圳销售均价相对于9月份的54080元/㎡又下降了9元，如果去除7月份的回暖，这已经是“24连跌”了。

同样，从总额来讲，下跌的幅度还是很低。但可以看出，深圳房价下跌的趋势已经无法改变，明年跌幅可能会更大。

作为四个一线城市之一，深圳这几年经济飞速发展的同时房价暴涨，很多想买房的人压力山大，当时房地产行业有一句话叫“房价不涨即是跌”，现在来看，至少这种状态出现了。

更关键的是，除了上述业主维权，最近深圳多个楼盘已经出现了一成首付，这说明，开发商已经开始甩盘了。

比如，碧桂园凤凰国际公馆，首付一成，剩余首付延迟半年付清；奥园翡翠东湾7天内缴纳一成首付加精装费，剩余首付可延期至2019年3月25日。

另据深圳贝壳精准指数分析报告，11月，深圳二手房深圳二手房成交成交4861套，环比增长7.4%，但成交价为58216元/平方米，环比下跌0.4%，已经连续4个月小幅下跌。

03

其实，促使深圳房价下跌更大的压力来自香港。

一直以来，深圳房价上涨，很大一部分推力来自香港的投资客和刚需族，不过，现在情况发生了逆转。

香港房价已经结束28个月的涨势，连续三个月下跌，且跌幅正在扩大。

据香港差饷物业估价署11月30日公布的数据，10月香港私人住宅指数报380.3，较9月下降2.36%。

私人住宅指数已经连续第三个月下跌，且跌幅在扩大。据该署数据，9月和8月，私人住宅指数分别为389.5和394.7，环比跌幅为1.31%和0.02%。其中，二手房跌势更加明显，最新公布的中原城市领先指数为177.39点，已连跌9周，累跌4.94%，反映出二手楼价以更快速度下调。

另据香港文汇报报道，位于将军澳景林邨的一处物业，业主4月时的挂牌价格为338万港元，近日以245万港元成交，折价93万港元，约27%。

有“楼神”之称的长实集团执行董事赵国雄称，2019年经济会比今年更差，并预测明年香港房价将下跌20%-30%。

早在10年前，深港房价一体化概念就开始提出。当时就有很多人预计，深圳房价要接近香港。

高力国际去年发布的报告显示，2016年房价高点时，香港屯门的土地交易均价为每平方呎5169港元（约合每平方米48516元），当时深圳成交的龙华民治地块楼面价已高达每平方米5.6万元。

所以，这几年，深圳房价和香港房价一直都相伴而生，现在香港房价已经大幅下跌了，深圳房价离大跌估计也不远了。

04

除了深圳这种一线城市房价松动外，之前一直暴涨的三四线城市房价也开始掉头向下。

中国指数研究院6日发布的百城价格指数报告显示，11月份，中国100个受监测城市中，三四线价格下跌的城市数量较10月增加9个至21个，超三成的三四线城市房价在调整。

中指院分析称，一线城市房价在经历长时间横盘后率先进入调整；二线城市内部行情周期轮动，其整体市场调整幅度将相对缓和；而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱，在市场调整周期其面临的压力较为严峻。

所以，总体来看，房价全面下跌（一二三四线都下跌）可能不远了，现在正处于临界点，买房的人可以坚持一段时间再看看。