“买不起,卖不掉”,三四线楼市陷入两难境地!

房天下    来源:房天下 2021-04-08 09:38
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作者: 小鱼儿nimo


从2020年开始,中国平均房价已经突破万元大关。三四线城市,近两年楼市变化也很大。前两年棚改骤停后,楼市迅速降温,去年疫情对外出打工人群冲击很大,他们主要在珠三角生产、生活服务行业就业。

因此,相比正值火热、房价创出新高的一二线热点城市,三四线城市主城区房价大概在每平米6500元左右,比最高峰下跌1000-2000元。对于普通购房者来说,首付还是要掏空六个钱包,背上二三十年的房贷。此外,三四线的房子也很难卖出去。


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房子不好卖

为什么房子不好卖了?首先,归功于持续深入的楼市调控。根据相关报告:2021年开年以来,中国楼市调控已经达到100次。自去年以来,房地产市场调控的方向集中在土地和金融方面。例如,去年8月底发布的“三道红线”,去年年底发布的“贷款额度限制”,今年发布的“限制土地供应”等,直击楼市七寸,抑制楼市火热。在这样的环境下,人们对房价的预期随之下降,购房观念潜移默化转变,持续观望的态度更加明显。


其次,三四线楼市普遍存在的问题是:摊子铺得太大,人口外流明显,而本地需求不足,难怪业内都在唱空三四线楼市。但调研发现,其实三四线城市的潜在需求还是很庞大的,只不过结构上失衡太严重了。比如,市区新房基本以为改善型主导,普遍都是大户型的,这个城市沿江十几公里都变成江景大宅了,旧改拆迁也走豪宅路线,这也是导致需求转不动的原因。


此外,三四线城市的二手房多数是上世纪90年代前后建设的,建筑质量还不错,但户型陈旧、采光通风不佳,也没有社区管理意识,楼下多是杂乱无序的店铺和小商贩。前几年,棚改热热闹闹,在货币补贴支撑下,很多危旧住房被拆了,剩下的房子总体也很老旧,却也无法纳入棚改。


同时,百姓收入不高,多数居民月收入在3000元左右,即便是当地最好的公办高中,年轻教师月工资也不到3000元。所以,无法支撑加装电梯、楼道等公共空间维修支出。这就导致市民有改善住房的迫切诉求,但手上的二手房在市场上没有竞争力,卖不掉。


人口外流明显本地需求不足


房地产市场的供需关系不知不觉发生了变化。在过去的20年里,房地产业可以蓬勃发展,因为有大量的买房需求支撑。现在,房地产市场需求的减少已成为事实,所以房产销售额将减少成为一个大的概率事件。一方面,城镇居住住房拥有率为饱和状态,根据房淘惠了解,城市居民的住房拥有率为96%,户均拥有住房1.5套;另一方面,我国的人口结构发生变化,新生人口不断减少,且老龄化不断加剧,因此住房需求减少是既定事实。


有中介表示,县城的人到市里买房,两极分化很明显,少数有钱人直接买市区的新房,县乡镇一般百姓买不起市区,他们会选择到新区买新房。新区的房价只有5000元左右,有的只有4000元,普遍比市区低1000-2000元,县乡镇百姓能买得起。县乡镇买房的人,多数也是外出打工的人群,很多本地人购买能力不足,买不起新区的房子。


针对供需不匹配的问题,有开发商表示,这几年土地、拆迁、用工等成本太高了,倒逼着新盘走高端路线。但当地的规划华而不实、大而铺张,开发商配合着跑马圈地,相互抬轿子,房价就这么被鼓吹起来了。需求一波一波消耗后,增量需求跟不上了,但房价还得悬在高位,因为后续还有更多的规划要实现,从而就造成了骑虎难下的局面。


对于现在购房者买不起房、开发商和投资客卖不掉房的“两难”境地,玻璃大王曹德旺曾经说过:现在有钱人手里有多套房,没钱的人现在买不起房,以后大概率还是买不起。只有有钱人将手里的房子卖给刚需,才能打破僵局。对于拥有多套房的人来说,只能将房子卖给这些没钱买房的刚需,楼市才能进入良性循环,否则,这样的局面将会一直循环下去。


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