作者: 小鱼儿nimo

从2020年开始，中国平均房价已经突破万元大关。三四线城市，近两年楼市变化也很大。前两年棚改骤停后，楼市迅速降温，去年疫情对外出打工人群冲击很大，他们主要在珠三角生产、生活服务行业就业。

因此，相比正值火热、房价创出新高的一二线热点城市，三四线城市主城区房价大概在每平米6500元左右，比最高峰下跌1000-2000元。对于普通购房者来说，首付还是要掏空六个钱包，背上二三十年的房贷。此外，三四线的房子也很难卖出去。

房子不好卖

为什么房子不好卖了？首先，归功于持续深入的楼市调控。根据相关报告：2021年开年以来，中国楼市调控已经达到100次。自去年以来，房地产市场调控的方向集中在土地和金融方面。例如，去年8月底发布的“三道红线”，去年年底发布的“贷款额度限制”，今年发布的“限制土地供应”等，直击楼市七寸，抑制楼市火热。在这样的环境下，人们对房价的预期随之下降，购房观念潜移默化转变，持续观望的态度更加明显。

其次，三四线楼市普遍存在的问题是：摊子铺得太大，人口外流明显，而本地需求不足，难怪业内都在唱空三四线楼市。但调研发现，其实三四线城市的潜在需求还是很庞大的，只不过结构上失衡太严重了。比如，市区新房基本以为改善型主导，普遍都是大户型的，这个城市沿江十几公里都变成江景大宅了，旧改拆迁也走豪宅路线，这也是导致需求转不动的原因。

此外，三四线城市的二手房多数是上世纪90年代前后建设的，建筑质量还不错，但户型陈旧、采光通风不佳，也没有社区管理意识，楼下多是杂乱无序的店铺和小商贩。前几年，棚改热热闹闹，在货币补贴支撑下，很多危旧住房被拆了，剩下的房子总体也很老旧，却也无法纳入棚改。

同时，百姓收入不高，多数居民月收入在3000元左右，即便是当地最好的公办高中，年轻教师月工资也不到3000元。所以，无法支撑加装电梯、楼道等公共空间维修支出。这就导致市民有改善住房的迫切诉求，但手上的二手房在市场上没有竞争力，卖不掉。

人口外流明显本地需求不足

房地产市场的供需关系不知不觉发生了变化。在过去的20年里，房地产业可以蓬勃发展，因为有大量的买房需求支撑。现在，房地产市场需求的减少已成为事实，所以房产销售额将减少成为一个大的概率事件。一方面，城镇居住住房拥有率为饱和状态，根据房淘惠了解，城市居民的住房拥有率为96％，户均拥有住房1.5套；另一方面，我国的人口结构发生变化，新生人口不断减少，且老龄化不断加剧，因此住房需求减少是既定事实。

有中介表示，县城的人到市里买房，两极分化很明显，少数有钱人直接买市区的新房，县乡镇一般百姓买不起市区，他们会选择到新区买新房。新区的房价只有5000元左右，有的只有4000元，普遍比市区低1000-2000元，县乡镇百姓能买得起。县乡镇买房的人，多数也是外出打工的人群，很多本地人购买能力不足，买不起新区的房子。

针对供需不匹配的问题，有开发商表示，这几年土地、拆迁、用工等成本太高了，倒逼着新盘走高端路线。但当地的规划华而不实、大而铺张，开发商配合着跑马圈地，相互抬轿子，房价就这么被鼓吹起来了。需求一波一波消耗后，增量需求跟不上了，但房价还得悬在高位，因为后续还有更多的规划要实现，从而就造成了骑虎难下的局面。

对于现在购房者买不起房、开发商和投资客卖不掉房的“两难”境地，玻璃大王曹德旺曾经说过：现在有钱人手里有多套房，没钱的人现在买不起房，以后大概率还是买不起。只有有钱人将手里的房子卖给刚需，才能打破僵局。对于拥有多套房的人来说，只能将房子卖给这些没钱买房的刚需，楼市才能进入良性循环，否则，这样的局面将会一直循环下去。