很多人追逐“学区房”，都会抱着这样一个心理，就是“学区房”肯定涨，买了“学区房”，孩子上学问题解决了，将来转手一卖，这笔“投资”还能赚上一笔。

那么“学区房”真是一个稳赚不赔的“买卖”吗？

大家都知道，影响房价最主要的一个因素就是供需关系。

而对于“学区房”来说，其核心价值就是用于孩子上学，所以就要看适龄入学儿童的这个需求。

我国的人口生育是有一定起伏的，总的来说，有三次比较大的高峰。

第一次出现在三年困难时期后，战胜了三年困难，我国的人口生育迎来了一次高峰，时间大体从1962年到1970年，从下面这张统计图中就可以看出。

从这张图中可以看出，第二次高峰则出现在1985至1992年，这恰恰是第一波生育高峰出生的女性达到了生育的年龄。可以说，第二波高峰恰恰就是第一波高峰的第二代。

而第三波，则是在2014年至2018年，从时间维度看，也恰恰是第二波生育高峰出生人口的下一代。

从北京来看，也大体是这么一个规律。只是第二波稍微偏早，在1982年到1990年，第二波也相应偏早，在2012年至2017年。

在2015年到2017年这段时间生孩子的家长可能还有深刻的印象，因为出生人口多，产妇连建档都很难，很多医院妇产病房不够，产妇生完孩子很快就要出院“腾地儿”。

而最近几年生孩子的，则好的多了，再也没有建档难的窘境了。

可以算一下，孩子6岁入学的话，那么这一波新生儿高峰的上学时间就是在2018年至2022年。

这也是最近几年“学区房”的价格出现明显上涨的重要原因之一。毕竟，上学的孩子多了，需求增大了。

不过，从2018年开始，北京的出生人口开始了回落。

如果回到正常的周期底部，年出生人口也就是10万人的水平，与2014年到2017年的动辄20万人相比，将会是减半的水平。

因此，从这个周期来分析，从2022年起，随着高峰过去，入学适龄儿童数量的下降，“学区房”的需求量将会走下坡路。

前面说到，需求影响价格，如今高价买“学区房”的，不说你是站在价格的山顶上，至少也是站在需求的峰顶上了。

所以，买“学区房”真的不是一件稳赚不赔的事，要做好贬值的心理准备，不要以投资的心态去买，即便价格不升不降，对于你的资产来说，也是在缩水的。

另外一个方面，就是“学区房”并不是一个短期的交易，至少是七八年（6年＋提前购买的1到2年），甚至长达十多年。

所以，如果您希望“学区房”来保值增值，要看的是一个长期的趋势走向。

从整个房地产调控和教育改革的大趋势来看，“学区房”的概念和内涵也是将逐渐淡化的。

在房地产调控这方面，“房住不炒”就是要剥离房子中与居住无关的其他一切可炒作的属性。

今年4月30日的中共中央政治局会议中，更是明确提出，防止以学区房等名义炒作房价。

可以看出，如今“学区房”的异动已经进入了中国最高决策层的视野中，并已经明确提出了禁止性的要求。

在从教育改革方面看，今年的政府工作报告中，总理多次提及“教育公平”这四个字，并强调了在教育公平上迈出更大步伐。

而教育公平在义务教育阶段，目标就是均等化。

因此可以看出，教育均等化和“学区”属性的逐渐剥离，必然是将来的大方向。

从目前的实际操作也是在沿着这个大方向逐渐在走的。

北京这些年来逐步推进优质教育资源的外溢，众多的名校通过外迁、办分校等方式，将优质教育资源转移到新城和新兴功能区。

今年北京的入学政策也出现了较大的变化，首次提出以多校划片为主的原则，就是为了淡化房子的“学区”属性，促进教育公平。

而几个教育强区，西城、海淀等也进一步严格了多校划片等政策的执行细则。

而且，可以告诉大家的是，政府手中可以打的牌还很多，包括加大基础教育的资源供给、降低学籍和房屋的关联、加大解决“学区房”存量和增量之间关系等等，会根据实际的需要和市场情况的变化适时的“打”出相应的“牌”来。

教育公平和淡化“学区房”肯定会是一个逐渐深入的趋势，未来所谓的“学区房”的教育价值会越来越弱。

还是那句话，千万不要以投资的心态去买“学区房”，别成了高位站岗的“接盘侠”。

最后要提醒的是，很多“学区房”的房龄都比较长，无论是房屋建筑的品质、还是各种配套设施都并不如意。

过去的这些年里，这些“老破小”的价格依然坚挺，其实和房屋本身没有太大关系，而是因为其加持的优质教育资源。

而如果将来随着学区属性逐渐从住房中剥离，这些“老破小学区房”的价值会怎样呢？答案是显然易见的。

举个例子，西城区广外的红居南街是95年的老小区，隔着一条马路对面是2006年建成的荣丰2008。

从中介机构给出的参考均价看，红居南街的均价要比荣丰2008低了4万元平米。

其实这样的情况在国外就更常见了，年代越久的房子，折旧和贬值率就越高，与新建房屋的价格差距越明显。

另外，大家都知道的是，在购买二手房申请贷款时，银行或公积金中心也会进行评估，越老的房屋评估价格越低，能贷的款就越少。

甚至，目前有些城市的银行已经规定，对于楼龄35年以上的老房不予批准贷款了。

由于全款购房资金量非常大，因此一旦无法贷款，老房再出售的难度就会骤然加大。

北京由于当年的特殊情况，很多年代更久的老楼，也都是按照1998年这个房改节点来登记住房起始时间，因此目前还没有出现老房拒贷的情况。

但即便是1998年，到如今也已经是23年了，在您长期持有这些“老破小”学区房的将来，这套房子再出售时，还能不能达到自己的预期，这是需要认真思考的问题。

所以，面对已经站在高点的“学区房”，下决定之前确实应该好好思考了。