最近房地产税的话题又热了。引发此轮关注的，是近期财政部发布的一则消息。该消息称，5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

寥寥数语，信息量却巨大，“地产税改革试点”几个字尤其博人眼球。业内分析认为，此次座谈会释放出在房地产税立法之前，或将先行开展房地产税试点的信号。

但是按照此前监管部门确定的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，房地产税也有可能先立法再试点推行。

接下来，房地产税究竟会何去何从？

房地产税不仅针对“房”，还针对“地”征税

房地产是居民的主要财产，事关千千万万老百姓的生活。也因如此，与之相关的房地产税立法，格外牵动人心。

在5月11日之前召开的相关房地产税改革工作会议，其表述大多集中在立法层面，而此次四部门联合召开的房地产税改革试点工作座谈会，却提及了房地产税改革试点，这透露出什么信号？

“此次座谈会具有方向性意义，预示房地产税有望在部分地区先行开展试点。”国家税务总局税收科学研究所研究员朱广俊表示。

我国对房产税开展试点是在10年前的2011年1月，重庆、上海两大城市开始试点房地产税范畴内的房产税。在朱广俊看来，上海和重庆试点的税都叫“房产税”，而不是“房地产税”，因为其范畴只包括房产而不包括地产，而将要推行的房地产税，房产和地产都包括其中。

“原来试点的房产税，征收的面比较窄，只针对房产；而此次我国的房地产税收体制改革，不仅针对房产，还考虑对地产征税。比如一些人买了一片空地，放了几十年等着升值，当房地产税出台，这些闲置的土地也得年年征税。”朱广俊说。

回看2011年1月上海、重庆试点的房产税，虽然都只针对房产，但是，其着力点并不相同。

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌日前撰文表示，上海推进的房产税，主要是针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，买房的时候如果超过数量就应该要征税，但是不买房，就不存在征税的问题。而重庆的房产税主要是针对高档的住宅，特别是别墅来征税。所以，征税的方面和做法也不一样。

“根据上海和重庆的情况，在过去若干年当中已经推出了，也在观察执行当中。但现在看来，这个力度还是不够的，或者说在具体推进当中还有局限性。”顾云昌撰文表示。

上海、重庆、深圳、海南，哪里更适合试点？

根据5月11日召开的座谈会，坊间推测接下来或将推进新一轮房地产税试点。但是，到底是先立法？还是先试点？目前学界的分析并不一致。

朱广俊认为，房地产税改革的总体思路是“立法先行、充分授权、分步推进”，根据这个要求和程序，必然先立法。

也有观点认为有可能先行扩大试点。中国财政科学研究院公共收入研究中心副研究员施文泼向记者表示，由于房地产税立法涉及面较大，涉及的税种多而杂，而立法所需时间又长，不排除通过全国人大授权部分地方政府开展房地产税试点，通过试点积累更多经验，以推动更能为大家所接受的方案出台。

但是，房地产试点若要推行，将会选择在哪些城市进行？这也成为学界讨论的重点。

有观点认为，上海、重庆作为此前试点房产税城市，已经拥有房产税试点经验，理应作为新一轮房地产税改革试点城市。但从当前上海、重庆试点运行情况看，房产税试点的效果并不显著。

中国社科院财经战略研究院博士后彭旭辉表示，上海、重庆此前房产税试点效果不佳是由于其税率太低、覆盖面小等原因，两地应利用原有的经验基础，继续强化相关试点工作，提高房地产持有环节的开征税率标准。

除此之外，业内比较倾向作为先行示范区的深圳，以及作为自由贸易港建设基地的海南这两个地区进行试点。

朱广俊表示，深圳作为中国特色社会主义先行示范区，是中国改革开放的窗口。得益于深圳勇于打破原有思维、敢于往前走的优势，在深圳试点房地产税比较合适。而海南作为自由贸易港，改革推进速度快，加上其住房问题相对简单、推行阻力相对较小，所以在海南试点也具有优势，“尤其可以考虑在南沙开发区进行房地产税试点。”

到底是否需要再试点，以及上海、重庆、深圳、海南等地区哪个城市更适合试点，目前还充满各种不确定性。

顾云昌撰文表示，中央没说按照上海为主、重庆为主，房地产税的做法和房产税不一定完全一样，所以，这涉及方方面面的问题。将来到底以什么形式来征，征多大的范围，有没有优惠减免等等，都需要认真解决。

房地产税此前为何久拖未决？

对于财政部5月11日召开的房地产税改革试点工作座谈会，一位受访专家表示，其透露的信息表明，房地产税立法方案应该已经成型，目前到了试点推进阶段，只是何时立法推出的问题。

按照此前监管部门确定的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，立法是房地产税的关键性节点。

但是，由于房地产税立法涉及面较大，涉及的税种既多又杂，而立法所需时间还比较长，据此，施文泼向记者表示，由于立法程序比较严格，程序延续时间比较长，在房地产税立法落地前，可先行开展试点工作。

房地产税的前身是物业税。2003年，我国开始提出物业税改革，从彼时算起，我国的房地产税已历经18年之久。而提出“加快房地产税立法并适时推进改革”的时间是2013年，屈指算来，至今也有8年。

2018年的政府工作报告提及了房地产税，指出将深化财税体制改革，稳妥推进房地产税立法。全国人大一次会议新闻发言人张业遂也在2018年3月4日举行的新闻发布会上指出，房地产税由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

房地产税之所以久拖未决，北京大学法学院教授、北京大学财经法研究中心主任刘剑文此前接受记者采访表示，“房地产税法应该在什么时候出台，应该解决什么样的问题，目的是什么，宗旨是什么，这些都很重要。立法有法定程序，出台也需要时间。”

据了解，我国立法程序包括以下几个阶段：第一，立法议案的提出。第二，立法议案的审查与列入立法议程。第三，立法议案的讨论（包括公开征求意见）。第四，立法议案的修改。第五，立法议案的通过。第六，新法律的公布。

房地产税立法或在“十四五”落地？

虽然房地产税方案仍未推出，但在近期，有关房地产税的信息日渐多了起来。

在5月11日四部门召开房地产试点工作会议之前，财政部党组书记、部长刘昆5月6日在经济日报撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》提到，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

4月7日，在国务院新闻办举行的贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上，财政部财税司司长王建凡表示，下一步，将健全以所得税和财产税为主体的直接税体系，逐步提高直接税占税收收入比重。进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

总体来看，到目前为止，官方一直表态要积极稳妥地推进房地产税立法和改革，但是到底怎么积极稳妥推进，具体部署上没有进一步的说明。

朱广俊表示，“我理解的‘积极稳妥’推进有两层含义，首先说明出台房地产税这个事情非常重要；其次如果要出台，的确有很大难度，必须要经过深入的调查研究，把各种意见、各种情况综合起来进行认真考虑。由于房地产税涉及千家万户的利益，还涉及中央和地方的利益，这样一部重要的法律，积极稳妥推进是必须的，也在情理之中。”

记者注意到，在2020年和2021年召开的全国两会，该年度政府工作报告均未提及房地产税，但是，这并不代表我国税收制度改革放缓。3月13日发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提到，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。

当房地产税立法出现在“十四五”规划纲要，是否意味着在未来五年要完成立法工作？

施文泼向记者表示，房地产税法列入了本届人大的立法计划里面，最理想的结果，就是在本届人大任期内把房地产税的立法工作完成。