5月20日，宿迁11宗地块集中开拍，轰隆隆的大雷一串一串炸响，好几项记录被爆破。 

第一，经开区、宿豫区楼面价创历史新高。

• 经开区楼面价达到8384元/㎡，创历史新高。相比去年，楼面价上涨 22.14%。

• 宿豫区楼面价达到8535元/㎡，创历史新高。相比去年，楼面价上涨35.62%。

 第二，多板块出现“地价直逼房价”。

• 建发以8384元/㎡的楼面价，拿下经开区01地块，地价贵过双虎华域名城、逸品尚居在售房价，和世纪紫薇苑售价相当。

• 万科以8535元/㎡的楼面价，拿下宿豫01地块，地价贵过绿城、尚海湾、恒峰御江山在售房价。

 很多人断言，宿迁房价即将进入猛涨期。现实究竟如何？宿迁楼市又将往哪走？来，今天我们还原一下土拍炸裂后的真实宿迁楼市。

土拍之后

富园时光印楼盘大热

 市场从来不等人，买房人还沉浸在“非核心区拍出高地价”的困惑中，另一边新房已经动作频频了……

土拍市场的火爆，很快传递到商品房市场，收回折扣，即将售罄……

富园时光印，今年2月9日首开，共推出344套房源。2月，卖了115套。4月，卖了36套。并没有像土拍过后这样火。

没错，土拍盛宴短期内肯定会把市场情绪推向一个高潮。但是等情绪消化之后，市场该怎么样就怎么样。

我们一定要冷静分析，不要被宿迁市场这种由土拍带起来的火热情绪所影响，也别被地王冲昏了头脑，地王套的起，但你输不起。

二手房也玩洋

跟着土拍，原地飞升

地价对于新房价格的影响是有一定滞后性的，毕竟地块需要经过前期的开发、建设，才能够进入市场销售。

但地价对于二手房价格的影响，几乎是立竿见影，这也是地价对于人们房价预期的影响。

土拍过后，宿豫那块地附近的郡王府，挂牌均价直挂云帆、长风破浪，直接浪到11577元/㎡，环比上涨11%。

地王周边二手小区，报价也都很有底气。

逸品尚居、中亚翰林华府，一夜之间，纷纷把价涨。

划重点，要考

决定商品价格的是供求关系

 由于房地的联动效应非常明显，但这并不是说：高地价，一锤就能定死房价涨！

地价表面看是抬高房价的直接推手，其实也只是个工具而已。

这里，我们需要理解“楼面价”概念。

什么是楼面价？是指地价折合到每平米建筑面积的成本。

开发商造楼直接成本=楼面地价+建安成本（宿迁建安成本约4000-5000每平）

这次土拍，两个高价地楼面价都是8字头。

我们用楼面价8000元/㎡来算，建安成本是4000元/㎡，那开发商的“硬性成本”就是8000元/㎡+4000元/㎡=12000元/㎡左右，最终房子每平米售价肯定要高于12000元/㎡。

12000元/㎡，这也是我们慌得一批的原因。

业内把楼面价、房价比喻成“面粉与面包”的关系，说面粉贵了，面包当然要涨价。

其实不太准确，如果面包过剩卖不出去呢？那不只能亏本、降价处理。

房子也一样。如果区域库存严重过剩，房价就不能涨上去。

那现在这两个新区，是什么情况呢？

经开区：

十里金樾，尾盘，预计5月底加推最后一栋高层，共计162套。目前项目已无房源在售。

逸品尚居，目前项目在售仅剩一楼及顶楼十几套房源，预计6月中旬加推16#12#高层，共266套。

宿豫区：

书香水韵1#高层2#3#9#洋房在售，仅剩几套房源，还有最后一栋洋房未加推。

尚海湾，128三室的卖完了，91-117-128-129户型已全部卖完。

学府名都，在售还剩2套。

这样一看，现在宿迁库存见底。

再从去年数据来看，宿迁楼市住宅总库存积约153.83万㎡。其中宿豫区住宅库存面积39.53万㎡，占比约25.7%；经开区库存面积22万㎡，占比约14.3%。

这样再看，宿豫区，经开区库存确实不是很多。

商品经济学知识告诉我们，决定商品价格的，不是成本，而是供求关系。

更何况受政策调控的商品住房价格，更不一定是由地价成本决定。这不，徐州三限来了！

限地价！限房价！限土拍轮次！

徐州三限来了

楼市受政策调控影响很大，ZF一纸通知就能将房价限价，才不管你拿的地王楼面价有多高。

前天，徐州出台“三限”政策：限地价、限房价、限土拍轮次，直接封死涨价预期。相当于给房价盖上了天花板，以后无论市场怎么涨，开发商都没办法涨价了。

徐州这个“三限”一出台，很多开发商哭晕在厕所。

“三限”之后，就是说开发商要在既定的“目标房价”下拿地盖楼，就像做一道已经有了答案的推演题，做好每个步骤，从拿地开始，开发商就要谨慎而行。

但这并不是说，喜大普奔的“降价潮”来临，因为调控从来不是以降低房价为主要目的，核心还是抑制房价过快增长。

这个严控政策，能蔓延到宿迁吗？不知道，也不敢想。

回过头来，我们来看宿迁上次的土拍。

其实宿迁土拍乃至是板块发展，一直是：多点开花，层层推进。

ZF很好地把控了每个板块的供应量均衡，每个板块保持有房卖，如果库存高了一点，那土拍就往其他空拍区域引导。

落在后面的区域，就用土拍来抽一鞭子，让你追上去。土拍，就是楼市调控界的“卧底”。不管政策怎样，地该卖还是要卖的。 

开发商在其他城市，早已习惯土地有限价，地块能不能拿，从来就跟地价没有多大关系，只要市场够好，地价可以一直举。

开发商不傻，不拿地肯定活不下去，他们要想在宿迁发展，最重要的一点是，千万不能离开牌桌。

对于买房人来说，限房价等于是锁死了未来2、3年时间的房价，房价上涨的恐慌性预期被遏制了，“稳”就一个字。

投资需求也会被抑制，甚至挂牌嚣张的二手房价都会受到影响而松动。

真正要买房的购房者，也终于可以缓一缓焦虑的心情，价格稳定，就不怕“上不了车”了。

接下来，就看宿迁怎么操作了。

可以想象，随着新房供应量增长，宿迁普涨时代已经终结，分化时代已经来临。好房子、差房子将呈现两极分化。

你老说，韭菜绿油油。但我只恨时光匆匆，地价房价一路直冲……

也该稳下来了，不是吗？