一夜加价7万!捂盘惜售!宿迁土拍后楼市大变天……

宿迁房产网    来源:宿迁房产网 2021-05-26 14:11
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5月20日,宿迁11宗地块集中开拍,轰隆隆的大雷一串一串炸响,好几项记录被爆破。 

第一,经开区、宿豫区楼面价创历史新高。

  • 经开区楼面价达到8384元/㎡,创历史新高。相比去年,楼面价上涨 22.14%。

  • 宿豫区楼面价达到8535元/㎡,创历史新高。相比去年,楼面价上涨35.62%。

 第二,多板块出现“地价直逼房价”。

  • 建发以8384元/㎡的楼面价,拿下经开区01地块,地价贵过双虎华域名城、逸品尚居在售房价,和世纪紫薇苑售价相当。

  • 万科以8535元/㎡的楼面价,拿下宿豫01地块,地价贵过绿城、尚海湾、恒峰御江山在售房价。

 很多人断言,宿迁房价即将进入猛涨期。现实究竟如何?宿迁楼市又将往哪走?来,今天我们还原一下土拍炸裂后的真实宿迁楼市。

土拍之后

富园时光印楼盘大热

 市场从来不等人,买房人还沉浸在“非核心区拍出高地价”的困惑中,另一边新房已经动作频频了……

土拍市场的火爆,很快传递到商品房市场,收回折扣,即将售罄……

富园时光印,今年2月9日首开,共推出344套房源。2月,卖了115套。4月,卖了36套。并没有像土拍过后这样火。

 


没错,土拍盛宴短期内肯定会把市场情绪推向一个高潮。但是等情绪消化之后,市场该怎么样就怎么样。

我们一定要冷静分析,不要被宿迁市场这种由土拍带起来的火热情绪所影响,也别被地王冲昏了头脑,地王套的起,但你输不起。


二手房也玩洋

跟着土拍,原地飞升

 

地价对于新房价格的影响是有一定滞后性的,毕竟地块需要经过前期的开发、建设,才能够进入市场销售。

但地价对于二手房价格的影响,几乎是立竿见影,这也是地价对于人们房价预期的影响。

土拍过后,宿豫那块地附近的郡王府,挂牌均价直挂云帆、长风破浪,直接浪到11577元/㎡,环比上涨11%。


地王周边二手小区,报价也都很有底气。


逸品尚居、中亚翰林华府,一夜之间,纷纷把价涨。

划重点,要考

决定商品价格的是供求关系

 由于房地的联动效应非常明显,但这并不是说:高地价,一锤就能定死房价涨!

地价表面看是抬高房价的直接推手,其实也只是个工具而已。

这里,我们需要理解“楼面价”概念。

什么是楼面价?是指地价折合到每平米建筑面积的成本。

开发商造楼直接成本=楼面地价+建安成本(宿迁建安成本约4000-5000每平)

这次土拍,两个高价地楼面价都是8字头。


我们用楼面价8000元/㎡来算,建安成本是4000元/㎡,那开发商的“硬性成本”就是8000元/㎡+4000元/㎡=12000元/㎡左右,最终房子每平米售价肯定要高于12000元/㎡。

12000元/㎡,这也是我们慌得一批的原因。

业内把楼面价、房价比喻成“面粉与面包”的关系,说面粉贵了,面包当然要涨价。

其实不太准确,如果面包过剩卖不出去呢?那不只能亏本、降价处理。

房子也一样。如果区域库存严重过剩,房价就不能涨上去。

那现在这两个新区,是什么情况呢?

经开区:

十里金樾,尾盘,预计5月底加推最后一栋高层,共计162套。目前项目已无房源在售。

逸品尚居,目前项目在售仅剩一楼及顶楼十几套房源,预计6月中旬加推16#12#高层,共266套。

宿豫区:

书香水韵1#高层2#3#9#洋房在售,仅剩几套房源,还有最后一栋洋房未加推。

尚海湾,128三室的卖完了,91-117-128-129户型已全部卖完。

学府名都,在售还剩2套。

这样一看,现在宿迁库存见底。

再从去年数据来看,宿迁楼市住宅总库存积约153.83万㎡。其中宿豫区住宅库存面积39.53万㎡,占比约25.7%;经开区库存面积22万㎡,占比约14.3%。


这样再看,宿豫区,经开区库存确实不是很多。

商品经济学知识告诉我们,决定商品价格的,不是成本,而是供求关系。

更何况受政策调控的商品住房价格,更不一定是由地价成本决定。这不,徐州三限来了!

限地价!限房价!限土拍轮次!

徐州三限来了

 

楼市受政策调控影响很大,ZF一纸通知就能将房价限价,才不管你拿的地王楼面价有多高。


前天,徐州出台“三限”政策:限地价、限房价、限土拍轮次,直接封死涨价预期。相当于给房价盖上了天花板,以后无论市场怎么涨,开发商都没办法涨价了。

徐州这个“三限”一出台,很多开发商哭晕在厕所。

“三限”之后,就是说开发商要在既定的“目标房价”下拿地盖楼,就像做一道已经有了答案的推演题,做好每个步骤,从拿地开始,开发商就要谨慎而行。

 


但这并不是说,喜大普奔的“降价潮”来临,因为调控从来不是以降低房价为主要目的,核心还是抑制房价过快增长。

这个严控政策,能蔓延到宿迁吗?不知道,也不敢想。

回过头来,我们来看宿迁上次的土拍。

其实宿迁土拍乃至是板块发展,一直是:多点开花,层层推进。

ZF很好地把控了每个板块的供应量均衡,每个板块保持有房卖,如果库存高了一点,那土拍就往其他空拍区域引导。

落在后面的区域,就用土拍来抽一鞭子,让你追上去。土拍,就是楼市调控界的“卧底”。不管政策怎样,地该卖还是要卖的。 

开发商在其他城市,早已习惯土地有限价,地块能不能拿,从来就跟地价没有多大关系,只要市场够好,地价可以一直举。

开发商不傻,不拿地肯定活不下去,他们要想在宿迁发展,最重要的一点是,千万不能离开牌桌。

对于买房人来说,限房价等于是锁死了未来2、3年时间的房价,房价上涨的恐慌性预期被遏制了,“稳”就一个字。

投资需求也会被抑制,甚至挂牌嚣张的二手房价都会受到影响而松动。

真正要买房的购房者,也终于可以缓一缓焦虑的心情,价格稳定,就不怕“上不了车”了。

接下来,就看宿迁怎么操作了。

可以想象,随着新房供应量增长,宿迁普涨时代已经终结,分化时代已经来临。好房子、差房子将呈现两极分化。

你老说,韭菜绿油油。但我只恨时光匆匆,地价房价一路直冲……

也该稳下来了,不是吗?


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